全国土地估价师资格考试大纲-2006年(五)

第五部分 土地估价实务 
  
一、土地估价业务受理
  
    （一）考试目的
      测试应考人员掌握土地估价业务受理知识和土地估价委托协议的主要内容的程度。 
    （二）考试基本要求  转贴于：土地估价师考试网
    掌握：土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题。 
    熟悉：土地估价委托协议（合同）的主要内容。 
    了解：土地估价的业务范围和我国土地估价发展的历史沿革。 
    （三）考试范围 
    1、土地估价业务获取的途径 
    2、土地估价业务受理及应注意的问题 
    3、签订土地估价委托协议的重要性 
    4、土地估价委托协议（合同）的主要内容 
    5、土地估价的业务范围 
    6、我国土地估价方法的历史沿革
  
二、确定土地估价事项 
  
（一）考试目的 
 测试应考人员掌握确定土地估价事项的能力。 
（二）考试基本要求 
 掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法。 
 熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述。 
 了解：土地估价中需要特别说明的事项。 
（三）考试范围 
1、确定估价对象 
（1）土地位置描述方法 
（2）土地范围的界定与描述内容 
（3）土地类型的界定内容 
（4）土地权利状况的界定内容 
2、确定土地估价目的 
（1）常见的土地估价目的 
（2）土地估价报告的使用方向 
 3、界定土地价格定义 
（1）土地价格对应权利的内涵 
（2）土地利用条件及设定 
（3）土地使用年限及设定 
（4）估价期日的设定 
 4、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式 
  
三、土地估价资料收集 
     
（一）考试目的 
 测试应考人员对土地估价资料的收集和整理的能力。 
（二）考试基本要求 
 掌握：土地估价资料的种类和主要内容。
 熟悉：土地估价资料的收集和整理的方法。 
 了解：其他辅助资料的收集。 
（三）考试范围 
  1、土地估价所需资料 
 （1）权属资料及其内容 
 （2）地籍图的基本要素 
 （3）工程建设图纸的种类 
 （4）总平面图的基本要素 
 （5）市政管线图的种类及基本要素 
 （6）区域规划图及资料的基本内容 
 （7）土地交易资料基本要求 
  2、资料收集的方法及要求 
  3、其他辅助资料的收集 
  
四、土地估价现场调查  
  
（一）考试目的 
 测试应考人员土地估价现场调查的能力。 
（二）考试基本要求 
掌握：土地估价现场调查的目的和内容。 
熟悉：土地估价现场调查的方法和要求。 
（三）考试范围 
 1、现场调查的目的 
 2、现场调查的内容 
（1）查证核实的内容 
 （2）土地实体状况查勘内容 
 （3）周边环境状况调查内容 
 3、现场调查的方法
 4、现场调查资料 
   
五、土地估价分析和估价方法选择 
  
（一）考试目的 
测试应试人员对土地估价技术要点、技术思路、影响土地价格的有关因素和土地估价原则等的分析能力以及估价方法的选择运用知识的程度。 
（二）考试基本要求 
    掌握：分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择原则和综合运用。 
    熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。 
（三）考试范围 
    1、分析确定土地估价技术思路的原则 
    2、土地估价目的判断及对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响 
    3、土地权利资料的分析要领 
    4、土地估价的影响因素分析内容与方法 
    5、土地估价的假设和限制条件分析 
    6、土地估价适用原则的分析 
    7、各种土地估价方法的选择原则和综合运用 
    8、土地市场分析的内容及方法 
  
    六、土地估价报告撰写 
     
（一）考试目的 
    测试应考人员对土地估价报告的撰写和使用方法知识掌握的程度。 
（二）考试基本要求 
    掌握：土地估价报告的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档。 
    熟悉：土地估价报告的内容。 
    了解：土地估价档案管理知识。 
（三）考试范围 
    1、土地估价报告的作用 
    （1）履行土地估价委托合同 
    （2）描述估价对象 
    （3）记述估价过程 
    （4）反映估价成果 
    2、土地估价报告的构成 
    （1）土地估价报告 
    （2）土地估价技术报告 
    3、土地估价报告的形式 
    （1）文字式 
    （2）表格式 
    4、土地估价报告的格式 
    5、土地估价报告的使用 
    （1）委托方按估价目的使用的要求及承担的责任 
    （2）用于土地估价行业主管部门资质年检的要求及承担的责任 
    （3）用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任 
    （4）用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任 
    6、土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求 
    7、土地估计报告的归档和档案管理 
  
七、土地估价报告审核 
     
（一）考试目的 
    测试应考人员对土地估价报告的质量的认知程度。 
（二）考试基本要求 
    掌握：土地估价报告审核的目的和土地估价报告的质量。 
    熟悉：土地估价报告审核的内容和方法。 
    了解：土地估价报告的评价。 
（三）考试范围 
    1、土地估价报告审核的目的 
    2、土地估价报告的质量 
    （1）估价报告的合法性的内涵及界定 
    （2）估价报告的合理性的内涵及判断 
    （3）估价报告的规范性与个性的处理 
    3、土地估价报告审核的内容 
    （1）估价人员资格 
    （2）估价对象界定 
    （3）估价所依据资料的质量 
    （4）估价假定前提和限制条件 
    （5）市场分析 
    （6）估价技术路线、方法选择及运用 
    （7）地价确定的理由 
    （8）估价结果 
    （9）估价报告的逻辑性 
    4、土地估价报告审核的方法 
    5、土地估价报告的评价 
   
八、常见目的土地估价 
  
    （一）考试目的 
    测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价特点的认知程度。 
    （二）考试基本要求
    掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断。 
    熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定、估价方法选择、主要技术参数选择、价格确定方法的特点。 
    （三）考试范围 
    1、各种常见的土地估价目的 
    （1）以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估。 
    （2）以集体地所有权征收补偿、基地土地使用选作价入股和转让等目的的土地估价 。
    （3）以土地使用权抵押为目的的估价  。
    （4）以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价  。
    （5）以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价  。
    （6）以城市地价动态监测为目的的土地估价。
    （7）农业地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价 。
    （8）以土地增值税更有关不动产税费征收为目的的估价。
    （9）以司法鉴定为目的土地估价 。
    2、各种常见按地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定 
    3、各种常见土地估价目的下价格评估价方法选择 
    4、各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择 
    5、各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点 
  
九、常见用途土地估价 

    （一）考试目的 
    测试应考人员对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。 
    （二）考试基本要求 
    掌握：居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用。 
    熟悉：教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用。 
    了解：耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。 
    （三）考试范围 
    1、居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    2、工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    3、商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    4、办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    5、体育用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    6、教育、科技、卫生、文化用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    7、耕地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    8、林地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    9、草地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    10、水面特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
    11、基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 
  
十、土地分等 
     
（一）考试目的 
    测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。 
（二）考试基本要求 
    掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素。 
    熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和否用地分等因素现在，权重确定与量化方法。 
    了解：用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。 
（三）考试范围 
    1、城镇土地分等 
    （1）城镇土地分等的概念和原理 
    （2）城镇土地分等的因素因子体系 
    （3）城镇土地分等的技术路线和程序 
    （4）城镇土地分等的因素因子分值计算方法 
    （5）城镇土地分等的因素因子权重确定方法 
    （6）城镇土地等别划分方法 
    2、农用地分等 
    （1）基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气侯生产潜力、标准样地等 
    （2）农用地分等的原则 
    （3）农用地分等的方法 
    （4）农用地分等的程序 
    （5）农用地分等单元划分原则与方法 
    （6）土地利用系数计算方法 
    （7）土地经济系数计算方法 
   
十一、土地定级 
     
（一）考试目的 
    测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度。 
（二）考试基本要求 
    掌握：基本概念，城镇土地和农用地定级的方法，不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素。 
    熟悉：城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级因素选择，权重确定与量化方法； 
    了解：城市土地质量。 
（三）考试范围 
    1、城镇土地定级 
    （1）城镇土地定级的概念和原则 
    （2）城镇土地定级的因素因子体系 
    （3）城镇土地定级的技术路线和程序 
    （4）城镇土地定级的因素因子分值计算方法 
    （5）城镇土地定级的因素因子权重确定方法 
    （6）城镇土地级别划分方法 
    2、农用地分等 
    （1）基本概念：农用地定级、标准耕作制度、农用地级别等 
    （2）农业地等级价的关系 
    （3）农用地定级的原则 
    （4）农用地定级的程序 
    （5）农用地定级的方法 
    （6）农用地定级单元划分原则与方法 
  
十二、基准地价评估 
     
（一）考试目的 
    测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度，对城镇基准地价和农用地基准地价概念，评估的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力。 
（二）考试基本要求 
    掌握：城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价按和农用地基准地价评估的技术路线、程序和方法。 
    熟悉：城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法。 
了解：城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。 
（三）考试范围 
    1、城镇基准地价 
    （1）城镇基准地价评估范围确定原则 
    （2）城镇基准地价评估的程序 
    （3）城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求 
    （4）城镇基准地价评估中样点资料的处理方法 
    （5）城镇基准地价确定的原则、方法 
    （6）城镇基准地价的内涵界定要求 
    （7）基准地价系数修正表的主要内容和编制方法 
    （8）城镇基准地价更新条件、内容和技术途径 
    2、农用地基准地价的评估 
    （1）农用地基准地价评估范围确定原则 
    （2）农用地基准地价评估的程序
    （3）农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求 
    （4）农用地基准地价评估中样点资料的处理方法 
    （5）农用地基准地价评估的原则、方法 
    （6）农用地基准啊地价的内涵界定要求 
    （7）农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法 
    （8）农用地基准地价更新条件、内容和技术要求 
  
十三、路线价评估 
     
（一）考试目的 
    测试应考人员对路线价评估知识的掌握程度。
（二）考试基本要求 
    掌握：路线价的特点和评估范围选择条件，评价的基本原理、程序和基本表达形式。 
    熟悉：路线价修正体系建立的内容和方法。 
（三）考试范围 
    1、路线价的特点和评估范围选择条件 
    2、路线价评估的基本原理 
    3、路线价评估的基本程序 
    4、路线价的基本表达形式 
    5、路线价修正体系建立的内容和方法 

十四、征地区片综合地价评估 
  
    （一）考试目的 
    测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度。 
    （二）考试基本要求 
    掌握：征地区片综合地价的基本概念和特点。 
    熟悉：征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和综合区片地价的表达形式。 
    了解：征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用和征地补偿制度改革的方向。 
    （三）考试范围 
    1、征地区片综合地价的基本概念 
    2、征地区片综合地价的特点 
    3、征地区片综合地价评估的基本步骤 
    4、征地区片综合地价评估的方法 
    5、征地区片综合地价的表达形式 
    6、征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用