土地估价师考试试题3土地估价计算题

　　本部分由4道土地估价计算题构成，请根据题目的条件和要求，详细分步进行计算，共100分答题时间为90分钟。

　　1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得a地块50年使用权，并于1991年11月在此地块上建戌建筑物b，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，a地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重量价的0.2%，试根据上述资料估算a地块在1994年11月在土地使用权价格。(注本题不计房屋现值利息)(本题30分)。

　　2.宗地a已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2 年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90%，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40%，第二年投入 60%，贷款年利率为12%，年出租费用为年租金的25%，当地房地产综合还原率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3%，试估算开发商所能支付的投标地价款。(本题30)

　　3.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12%，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率为10%，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。(本题20分)

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