2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题四

　　表3-1 容积率修正系数表

　　容积率 <1.0 2 3 4 5 6

　　容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4

　　4. 确定土地使用权年限修正系数(A3)

　　待估宗是W企业于1996年5月1日出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：

　　A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]

　　=0.948017/0.995426

　　=0.95237

　　5.确定基础设施开发程度修正系数(A4)

　　根据此次评估设定待估宗的的开发程度，参照《B县定及与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。

　　6.期日修正系数

　　《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。

　　7. 确定待估宗地的土地价格

　　根据公式：

　　宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5

　　=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05

　　=185.2(元/平方米)

　　三、地价的确定

　　1. 地价的确定

　　对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：

　　成本逼近法：164.6元/平方米

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　　基准地价系数修正法：185.2元/平方米

　　综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：

　　待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2

　　=162.6(元/平方米)

　　2. 估价结果

　　待估宗地土地面积：2200.8平方米

　　单位面积地价：162.6元/平方米

　　总地价：35.785万元

　　第四部分 附件

　　1.委托估价函

　　2.待估宗地区域位置图

　　3.委托方营业执照复印件

　　4.估价机构营业执照复印件

　　5. 土地估价师证书复印件

　　参考答案：

　　第一题：

　　1、计算方法

　　根据题意，适宜采用剩余法估价

　　2、测算公式

　　地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润

　　3、计算步骤

　　(1)不动产总价=4000×2000×4=3200(万元)

　　(2)建筑费及专业费=2000×2000×4=1600(万元)

　　(3)总利息=地价×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(结果含有地价未知数)

　　(4)销售税费=32000000×6%=192(万元)

　　(5)开发商利润=32000000×15%=480(万元)

　　(6)地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)

　　(7)开发商目前所能投标的最高地价=P/(1+2%)=P’(元)(2%为法律、估价等费用，必须扣除，并且不能简单用减法扣除)