2008年土地估价师土地估价案例与报告考试真题答案
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试卷四 土地估价案例与报告
一、案例分析题
(一)答题要点及参考答案
1.土地取得及权利变化的基本过程
(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地;
(2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但
性质不清;
(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：
(4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地：
(5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出
让合同，但土地性质明确为出让;
(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。
2.A公司所有土地的四至
(1)东：环城绿化带;
(2)南：通城路;
(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地;
(4)北：寰宇电器公司。
3.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提
到的)
(1)出让合同;
(2)出让金收据;
(3)土地使用权证;
(4)土地登记档案。
4.出让地价内涵的要点
(1)时点：2008年6月30日;
(2)用途：工业用地;
(3)使用年期：43年;
(4)开发程度：内外“六通一平”;
(5)土地性质：出让;
(6)容积率：开发区平均容积率。
5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算
过程
(1)土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价×亩数
=16×7
= 112(万元)
(2)土地基础设施费=该开发区工业基础设施费市场平均水平×(1+增长
率)×亩数
=48/12×(1 +10%) ×7
=30.80(万元)
(3)返还的出让金：出让金当年实际支付价×(绿化用地亩数+后期占用l亩)
=20÷(17 -4) ×(4+1)
=7.69(万元)
(4)补偿估算式：7亩土地出让市场价-7亩土地的基础设施费+返还的土
地出让金
=112 -30.80 +7.69
=150.49(万元)
(二)答题要点及参考答案
1.错误更正如下
(1)用途：综合—一商业零售、住宿餐饮;
(2)证件种类：身份证—一法人代码证;
(3)权属性质：出让—一国有建设用地使用权;
(4)使用权类型：国有建设用地使用权—_出让;
(5)使用年期：36年——40年;
(6)土地权属来源：协议方式—一出让方式。
2.其他登记卡
(1)土地变更登记卡;
(2)土地注销登记卡;
(3)土地查封登记卡;
(4)土地更正登记卡;
(5)土地抵押登记卡。
3.测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分
摊，不考虑土地历史用途价值差异)
计算土地转让价值
土地转让价值=土地登记价值/土地总面积×商业零售部分分摊土地面积
=2454/4908×1532
= 766(万元)
4.判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个
别因素差异及时间因素)
土地现价=基准地价×(1+住宿餐饮的修正系数)×住宿餐饮部分建筑面积
=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12
=3033.54(万元)
二、报告判读题
(一)答题要点及参考答案
1.估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面
(1)说明方法选择总的思路;
(2)列出选择的方法;
(3)说明所选方法的理由：
(4)说明未选方法的理由;
(5)对所选方法基本原理进行介绍。
2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的
因素
(1)估价目的;
(2)估价原则;
(3)估价方法使用的条件;
(4)估价对象的自身情况;
(5)估价对象所在市场状况。
3.需要对其进行以下几个方面的分析和考察
(1)基准地价是否覆盖估价对象;
(2)基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似;
(3)基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似(内涵);
(4)基准地价是否在合法使用期内;
(5)基准地价现时性是否较好;
(6)估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。
4.成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面
(1)所有权的变化;
(2)用途的变化;
(3)开发程度的变化;
(4)投资集约度的变化;
(5)相对区位条件的变化。
5.一般包括以下几方面的内容
(1)用途修正;
(2)年期修正;
(3)时间修正;
(4)开发程度修正;
(5)估价目的修正;
(6)土地容积率修正;
(7)权益状况修正。
(二)答题要点及参考答案
1.根据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近
法估价的地类
(1)采矿用地;
(2)仓储用地：
(3)机关团体：
(4)科教;
(5)医院卫生慈善;
(6)新闻出版：
(7)文体娱乐：
(8)公共设施;
(9)公园绿地。
2.依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类
(1)土地补偿费;
(2)青苗补偿费;
(3)劳动力安置补偿费用;
(4)地上物补偿;
(5)社会保障。
3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特
点简述可能的原因
(1)征地区片价不包括青苗补偿;
(2)征地区片价不包括地上物补偿;
(3)估价对象人均耕地面积较低;
(4)估价对象土地质量较好;
(5)估价对象区位条件好;
(6)人均收入水平高;
(7)人均生活水平高;
(8)人均社会保障水平高;
(9)区片价只是实际补偿的基础。
4.土地开发中可能的单项工程
(1)通路;
(2)通电;
(3)通讯;
(4)供水：
(5)排水：
(6)通气(暖气、热力、燃气);
(7)土地平整。
5.该体系中可能有的影响工业地价的区域因素
(1)工业区用地类型;
(2)产业聚集效益;
(3)工厂与原料和市场的配合;
(4)道路级别;
(5)过境公路连接状况;
(6)距火车站的距离;
(7)环境质量优劣状况;
(8)区域土地利用限制;
(9)基础设施状况。
(三)参考答案
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序号 |
错误点位置 |
错误内容及原因 |
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l |
2 |
总述内容不全，缺少委托方、受托估价方 |
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2 |
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确定价值错误 |
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3 |
14 -15 |
《中华人民共和国土地管理法》引用错误，2004年8月28日该法已经修订 |
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4 |
27 |
《全国工业用地出让最高价标准》错误，应为《全国工业用地出让最低价标准》 |
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5 |
40 |
应为《土地利用现状分类》 |
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6 |
48 |
地价定义不全，缺少土地用途的设定 |
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7 |
52 -53 |
土地使用年期设定错误，不该是法定最高使用年期，实际剩余使用年期为 43.2年 |
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8 |
61一62 |
估价结果表述不全，缺少土地单价 |
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9 |
75 |
报告撰写的依据不准确，应依据《城镇土地估价规程》 |
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10 |
79 |
土地估价技术报告提交对象错误，提供给委托方仅为土地估价报告，土地估价 技术报告不提供给委托方 |
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11 |
84 |
应为估价机构不负责核实错误 |
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12 |
88 |
缺少估价师签字，至少要两名土地估价师签字 |
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13 |
97 |
土地登记状况不全，缺少土地权利人登记信息 |
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14 |
117 |
标题名称不符，应为地价影响因素分析 |
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15 |
119 |
区域因素分析缺项，还应包括通气，公共配套设施等内容 |
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16 |
130 |
估价原则不全，缺合法原则、运用假设开发法需要最有效利用原则 |
续表
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序号 |
错误点位置 |
错误内容及原因 |
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17 |
139 |
方法选择错误，办公楼具有收益性，不适宜运用成本逼近法 |
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18 |
153 |
公式不正确 |
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19 |
158 |
公式错误，分子分母颠倒了，B应为估价对象估价基准日地价指数／比较实例交 易期日地价指数 |
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20 |
163～164 |
比较案例描述缺项：土地用途内涵是否一致未作说明，位置没有说明 |
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21 |
182 - 183 |
地价指数确定不清：未对地价指数的基准日期进行说明，地价增长缺依据 |
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22 |
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