2014年土地估价师考试理论与方法讲义:区位理论在土地估价中的作用

　　区位理论在土地估价中的作用

　　区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。当把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地发生的综合影响和作用，就可以揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特征，根据土地区位条件造成的区位空间差异，评估出土地价格。

　　1.区位是决定城市土地利用价值的重要因素

　　从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济收益也相差很大。

　　2.区位是衡量地租、地价的主要标尺

　　它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间结构。

　　因此，以区位理论作指导，从区位条件人手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。

　　涵义

　　第5章土地报酬递减规律

　　大纲要求：

　　(一)考试目的

　　测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。

　　(二)考试范围

　　1.土地报酬递减的含义

　　2.土地报酬递减的基本原理

　　3.土地报酬递减规律在土地估价中的应用

　　(三)考试基本要求

　　掌握：土地报酬递减的含义;

　　熟悉：土地报酬递减的基本原理;

　　了解：土地报酬递减规律在土地估价中的应用

　　5.1、涵义：土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。

　　通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。

　　为了分析它们之间的投入产出关系，我们假定在一种投入量(追加的要素)变动，而其他投入量固定的情况下来进行，也就是说，假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，收益的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，收益的增加会越来越小，即会出现递减现象。

　　5.2、土地报酬递减的基本原理

　　在这里，土地报酬可以理解为土地的产品产量，为了考查劳动、土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬和边际报酬的规律。

　　1)、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念

　　(1)总报酬：即总产量，可记为TP。

　　(2)平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，即平均每单位生产要素投入所产生的报酬，可记为AP。

　　(3)边际报酬：对同一块连续追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为MP：MP=Δy/Δx

　　Δx表示变动生产要素的增加量，Δy表示在相应情况下总报酬的增加量。

　　2)、土地报酬曲线之间的关系

　　土地报酬曲线可分为总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线。下面我们以在相同面积土地上的劳动投入量为变化量进行简单阐述。如图：

　　从上图可以看出，总报酬曲线从投入1单位劳动开始到投入8单位劳动，农产品产量(总报酬)随之上升，最后达到66个单位的最高产量，此后追加投入劳动总报酬反而减少。同时，图4―1也显示了总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线三条曲线之间存在着密切的联系。

　　(1)总报酬曲线与边际报酬曲线的关系

　　边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率。在投入4个单位劳动之前，总报酬以递增的速度上升，相应地边际报酬曲线上升;从4～8个单位，总报酬以递减的速率增加;当劳动投人量为4的时候，所对应的总报酬曲线的点为拐点;当劳动投入到8个单位时，边际报酬为零，此时总报酬最大;继续投入劳动边际报酬开始为负，总报酬下降。

　　(2)总报酬曲线与平均报酬曲线的关系

　　平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。即在该点以前总报酬、平均报酬增加，该点以后总报酬增加，平均报酬减少。

　　(3)边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系

　　当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高。

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