土地估价师考试《案例与报告》:计算题讲解三

　　5)计算A宗地的总价

　　A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12(万元)

　　(4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

　　(5)测算A宗地的承租土地使用权价格

　　1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

　　2)计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。

　　14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用权总价格

　　148.85×30000=446.55(万元)

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点：

　　(1)评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线(采用市场比较法);然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出;最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。

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