2014年房地产估价师《理论与方法》真题及解析(部分)

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　　6.房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。(错)

　　【解析】房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材P155.

　　7.在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。(错)

　　【解析】建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”，而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，这部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材P183.

　　11.如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。(对)

　　【解析】如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P299.

　　12.假设开发法估价中运用动态分析法时，其折现率可以理解为既包含资金的利率，又包含开发利率。(对)

　　【解析】折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P335.

　　13.利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。(错)

　　【解析】利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重。参见教材P354.

　　(3)计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值：

　　年净收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20万元

　　获知兴建大型购物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88万元。

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