2015年房地产估价师《经营与管理》模考训练10

　　【摘要】为了帮助考生全面的复习2015年房地产估价师《经营与管理》考试课程，通过模拟试题提升自己，环球网校编辑整理了"2015年房地产估价师《经营与管理》模考训练10"，本文共汇集了经营与管理选择题20道题，供大家参考，助各位考生一臂之力!

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　　1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元; 乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。

　　A.扣除折旧后

　　B.估价时点时

　　C.客观

　　D.建筑物全新状态下

　　答案BCD

　　4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.销售税费，投资利息

　　D.管理费用

　　答案ABCD

　　5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。(2007年试题)

　　A.掌握的有关信息不同

　　B.作出的估价师声明不同

　　C.估价对象状况不同

　　D.委托人不同

　　【答案】A

　　7.下列关于内地房地产估价师与中国香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。(2007年试题)

　　A.内地房地产估价师与中国香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

　　B.内地房地产估价师与中国香港测量师资格互认颁证大会于

　　C.内地房地产估价师与中国香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为中国香港测量师

　　D.内地房地产估价师与中国香港测量师资格互认是内地与中国香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

　　【答案】C

　　8.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。(2005年试题)

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　【答案】C

　　【解析】根据我国《城市房屋拆迁管理条例》中的规定，以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额。

　　9.与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。(2007年试题)

　　A.是一种专业意见

　　B.估计价格或价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　【答案】ACD

　　10.房地产估价规范的内容包括( )。(2003年试题)

　　A.评估制度

　　B.估价原则

　　C.估价程序

　　D.估价报告

　　E.职业道德

　　【答案】BCDE

　　【解析】房地产估价规范其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。

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　　11.应用现金流量法进行测算时，要注意做到()。

　　A.尽可能准确估计开发经营期长短

　　B.尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间

　　C.各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确

　　D.各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确

　　答案ABC

　　12.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

　　A.33.3

　　B.12

　　C.20

　　D.60%

　　答案B

　　13.假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供( )数据。

　　A.确定开发场地的最高价格

　　B.确定开发项目的预期利润

　　C.确定开发中可能出理的最高费用

　　D.确定项目建成后的最佳利润

　　答案ABC

　　14.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。

　　A.期初

　　B.期中

　　C.期末

　　D.年末

　　答案C

　　15.在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。(2003年试题)

　　A.估价的依据有可能不同

　　B.估价的方法有可能不同

　　C.估价对象的范围有可能不同

　　D.不影响估价结果的公正性

　　E.不影响估价报告的用途

　　【答案】ABC

　　16.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元、m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其2000年10月15日的价格为()元人民币、m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。

　　A.7665

　　B.7262

　　C.7637

　　D.7412

　　答案C

　　17.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。

　　A.62500

　　B.62000

　　C.61000

　　D.61500

　　答案A

　　18.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

　　A.建筑面积

　　B.原容积率

　　C.土地总面积

　　D.增加后的容积率

　　答案B

　　19.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。

　　A.1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　答案B

　　20.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　答案A