2015年物业管理师《经营管理》预习试卷二

　　一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

　　1 确定(　)，提供绩效评价的参照体系，是开展物业管理绩效评价的关键环节。

　　A. 评价指标

　　B. 评价标准

　　C. 评价方法

　　D. 评价数量

　　参考答案: B

　　2 写字楼交通流线管理的原则不包括(　)。

　　A. 分流原则

　　B. 简捷原则

　　C. 层次原则

　　D. 处置原则

　　参考答案: D

　　3 某单元公寓面积150 m2，单价4 950元/m2，总价74.25万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为(　)元/m2。

　　A. 4 635.55

　　B. 4 603.50

　　C. 4 750.36

　　D. 4 565.56

　　参考答案: B

　　4 可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是(　)。

　　A. 商品零售价格指数

　　B. 城市居民消费价格指数

　　C. 城市家庭可支配收入

　　D. 国内生产总值

　　参考答案: B

　　5 不属于组合投资管理主要职责的是(　)。

　　A. 制定并执行组合投资战略

　　B. 危机管理

　　C. 监督购置、处置、资产管理和再投资决策

　　D. 负责投资组合的绩效

　　参考答案: B

　　6 投标工作最难把握和最重要的因素之一是(　)。

　　A. 准确的物业管理年度收支测算

　　B. 正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现

　　C. 确定物业管理费价位

　　D. 确定管理项目的整体思路

　　参考答案: C

　　7 导致投资行为发生所要求的最低投资回报率为(　)。

　　A. 现金回报率

　　B. 资产负债率

　　C. 偿债备付率

　　D. 基准收益率

　　参考答案: D

　　8 写字楼物业经营管理的绩效评价指标中，(　)是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。

　　A. 物业投资收益率

　　B. 物业经济指标

　　C. 物业品牌化

　　D. 服务满意度

　　参考答案: C

　　9 物业服务企业开展(　)，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。

　　A. 收益控制

　　B. 价格控制

　　C. 成本控制

　　D. 政策控制

　　参考答案: C

　　10 履行保险合同的首要原则是(　)。

　　A. 可保利益的原则

　　B. 诚信原则

　　C. 比例分摊原则

　　D. 近因原则

　　参考答案: B

　　11 某宗物业预计未来每年的净收益为45万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为11.5%，则该宗物业的收益价格为(　)万元。

　　A. 391.30

　　B. 395.29

　　C. 393.49

　　D. 392.46

　　参考答案: A

　　12 不属于财务效益状况修正指标的是(　)。

　　A. 盈余现金保障倍数

　　B. 成本费用利润率

　　C. 主营业务利润率

　　D. 财务内部收益率

　　参考答案: D

　　13 相对于现金回报率来说，(　)中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

　　A. 资产负债率

　　B. 投资回报率

　　C. 财务内部收益率

　　D. 现金回报率

　　参考答案: B

　　14 影响房地产市场发展的社会因素不包括(　)。

　　A. 家庭户数与规模

　　B. 传统观念及消费心理

　　C. 经济发展状况

　　D. 人口数量及状态

　　参考答案: C

　　15 在我国，索赔期限通常规定为(　)。

　　A. 一年

　　B. 两年

　　C. 三年

　　D. 五年

　　参考答案: A

　　16 搞清楚物业价格的构成，是运用(　)估价的一项基础工作。

　　A. 收益法

　　B. 内插法

　　C. 成本法

　　D. 比较分析法

　　参考答案: C

　　17 不属于写字楼物业管理风险特点的是(　)。

　　A. 全期性

　　B. 动态性

　　C. 全员性

　　D. 复合性

　　参考答案: D

　　18 设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程称为(　)。

　　A. 自然寿命

　　B. 技术寿命

　　C. 维护寿命

　　D. 经济寿命

　　参考答案: A

　　19 按照国内外权重设计的习惯作法，权数总值通常为100分，具体指标权数采取老师印象打分方法确定，其中非计量指标权重为(　)。

　　A. 20%

　　B. 45%

　　C. 65%

　　D. 70%

　　参考答案: A

　　20通过物业经营管理活动，可以获得(　)租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

　　A. 公益性

　　B. 经常性

　　C. 竞争性

　　D. 投机性

　　参考答案: B

　　21 物业状况不包括(　)。

　　A. 经营状况

　　B. 区位状况

　　C. 权益状况

　　D. 实物状况

　　参考答案: A

　　22 在保险合同有效期间，一旦发生合同约定的保险事故，(　)就可以获得大大超过所支付的保险费的赔偿额。

　　A. 保险人

　　B. 投保人

　　C. 被保险人

　　D. 保险经纪人

　　参考答案: B

　　23 在财务报告所披露的信息的基础上，进一步提供和利用财务信息，以财务报告为依据进行，是财务报告编制工作的延续和拓展，这体现了财务报告分析的(　)特性。

　　A. 依耐性

　　B. 判断性

　　C. 拓展性

　　D. 复合性

　　参考答案: C

　　24 评价企业资产运营效益的重要指标是(　)。

　　A. 总资产报酬率

　　B. 流动资产周转率

　　C. 财务内部收益率

　　D. 净资产收益率

　　参考答案: A

　　25 已知某笔贷款的年利率为16%，借贷双方约定按月计息，则该笔贷款的实际利率为(　)。

　　A. 17.16%

　　B. 17.23%

　　C. 16.68%

　　D. 16.53%

　　参考答案: B

　　26 组合投资管理要素不包括(　)。

　　A. 管理方法

　　B. 管理对象

　　C. 投资者

　　D. 管理者

　　参考答案: C

　　27 关于物业服务合同的特征，叙述错误的是(　)。

　　A. 物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提

　　B. 物业服务合同是无偿的

　　C. 物业服务合同是劳务合同

　　D. 物业服务合同既是诺成合同又是双务合同

　　参考答案: B

　　28 王某应缴纳的基础租金为15万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额50万元，以每月营业额的5%作为百分比租金，若租户5月份、6月份营业额分别为40万元、50万元，这两个月应缴租金共计(　)万元。

　　A. 40

　　B. 31.50

　　C. 30

　　D. 30.75

　　参考答案: C

　　29 物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于(　)。

　　A. 半变动成本

　　B. 非比例变动成本

　　C. 半固定成本

　　D. 比例变动成本

　　参考答案: B

　　30 设备的寿命中，(　)是有形磨损和无形磨损共同决定的。

　　A. 自然寿命

　　B. 维护寿命

　　C. 经济寿命

　　D. 技术寿命

　　参考答案: C

　　31 不符合物业管理工作自身特点决定的要点是(　)。

　　A. “宜粗不宜细”的原则

　　B. 明确界定违约责任与处理方式

　　C. 实事求是留有余地

　　D. 不应有无偿无限期的承诺

　　参考答案: A

　　32 财务报告分析采用(　)时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。

　　A. 效率比率分析法

　　B. 相关指标比率分析法

　　C. 构成比率分析法

　　D. 比较分析法

　　参考答案: D

　　33 某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收人为600万元，如果折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为(　)万元。

　　A. 538.55

　　B. 542.56

　　C. 523.75

　　D. 562.34

　　参考答案: A

　　34 梁某将23 560元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为(　)元。

　　A. 26 198.85

　　B. 26 516.99

　　C. 24 156.95

　　D. 25 685.59

　　参考答案: B

　　35 不符合成本法估价步骤的是(　)。

　　A. 求取成交价格

　　B. 测算折旧

　　C. 搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料

　　D. 测算重新购建价格

　　参考答案: A

　　36 一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的(　)。

　　A. 需要提供的物业管理服务

　　B. 商业信誉

　　C. 所需面积大小

　　D. 位置需求

　　参考答案: B

　　37 物业经营管理的层次不包括(　)。

　　A. 设施管理

　　B. 物业管理

　　C. 房地产资产管理和房地产组合投资管理

　　D. 现场管理

　　参考答案: D

　　38 评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素不包括(　)。

　　A. 周围人口密度

　　B. 居民人口与收入

　　C. 公共交通便捷程度

　　D. 市政公用和公建配套设施完备的程度

　　参考答案: A

　　39 物业价格与一般物品的价格共同之处不包括(　)。

　　A. 都是按质论价

　　B. 都是价格，用货币来表示

　　C. 都有表现为物业价格的特征

　　D. 都有波动，受供求因素的影响

　　参考答案: C

　　40 不属于物业管理主要职责的是(　)。

　　A. 制定物业发展战略计划

　　B. 收租

　　C. 保持与租户的联系

　　D. 控制运营成本

　　参考答案: A

　　41 会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响的因素不包括(　)。

　　A. 房地产开发贷款利率

　　B. 土地供应计划

　　C. 信贷规模

　　D. 发放条件的调整

　　参考答案: B

　　42 设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有(　)。

　　A. 经营性、特殊性

　　B. 收益性、策略性

　　C. 专业性、独有性

　　D. 灵活性、服务性

　　参考答案: D

　　43 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种不包括(　)。

　　A. 印花税

　　B. 企业所得税

　　C. 经营税金及附加

　　D. 城镇土地使用税和房产税

　　参考答案: A

　　44 汪某将734 560元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为(　)元。

　　A. 812 634.64

　　B. 823 578.34

　　C. 826 753.75

　　D. 819 656.61

　　参考答案: C

　　45 属于指令性成本的是(　)。

　　A. 计划成本

　　B. 目标成本

　　C. 定额成本

　　D. 实际成本

　　参考答案: A

　　46 某宗物业的正常成交价格为11 680元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格为(　)元/m2。

　　A. 11 163.23

　　B. 10 979.20

　　C. 11 132.13

　　D. 10 491.63

　　参考答案: B

　　47 运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的(　)。

　　A. 物业价值

　　B. 时间价值

　　C. 账面价值

　　D. 使用价值

　　参考答案: B

　　48 地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是(　)。

　　A. 按民族划分

　　B. 按省划分

　　C. 按城市划分

　　D. 按自治区所辖的地域划分

　　参考答案: C

　　49 企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力称为(　)。

　　A. 净资产收益率

　　B. 财务内部收益率

　　C. 流动资产周转率

　　D. 总资产报酬率

　　参考答案: D

　　50 从(　)看，国内生产总值是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。

　　A. 物理形态

　　B. 实物形态

　　C. 产品形态

　　D. 收入形态

　　参考答案: C

　　51 将1 000元存入银行，一年后得到的本利和为1 060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬，这60元是1 000元在1年中的(　)。

　　A. 市场价值

　　B. 原始价值

　　C. 时间价值

　　D. 权益价值

　　参考答案: C

　　52 房地产市场需求预测的具体内容不包括(　)。

　　A. 当前城市规划的分析

　　B. 就业分析

　　C. 收入分析

　　D. 人口和家庭分析

　　参考答案: A

　　53 风险的特征不包括(　)

　　A. 不确定性

　　B. 可测性

　　C. 负面性

　　D. 阶段性

　　参考答案: D

　　54 属于物业服务企业投标前期阶段工作的是(　)。

　　A. 现场考察

　　B. 讨论确定投标项目管理总体思路

　　C. 讨论确定预算

　　D. 分组起草、准备

　　参考答案: A

　　55 开发建设中的房地产项目需分析的内容不包括(　)。

　　A. 项目名称

　　B. 售价

　　C. 用途

　　D. 规划设计内容

　　参考答案: D

　　56 某宗物业的正常成交价格为3 650元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格为(　)元/m2。

　　A. 3 456

　　B. 3 493

　　C. 3 431

　　D. 3 169

　　参考答案: C

　　57 反映物业服务企业一定期问的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表称为(　)。

　　A. 利润表

　　B. 现金流量表

　　C. 成本表

　　D. 价目表

　　参考答案: C

　　58 某宗物业交易总价为70万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次应付清(　)万元。

　　A. 67.15

　　B. 68.56

　　C. 66.46

　　D. 67.62

　　参考答案: B

　　59 物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出关系的方法属于财务报告分析法中的(　)。

　　A. 通货膨胀率分析法

　　B. 构成比率分析法

　　C. 效率比率分析法

　　D. 股本收益率分析法

　　参考答案: C

　　60 以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法称为(　)。

　　A. 成本法

　　B. 收益法

　　C. 市场法

　　D. 估价法

　　参考答案: A

　　二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　61 写字楼项目需要重点分析的内容包括(　)。

　　A. 研究项目所处地段的交通通达程度

　　B. 价格水平

　　C. 目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系

　　D. 供求状况

　　E. 内外设计的平面布局

　　参考答案: A,C,E

　　62 报酬率即折现率，是与(　)同类性质的比率。

　　A. 预期收益率

　　B. 内部收益率

　　C. 股本收益率

　　D. 利率

　　E. 期望收益率

　　参考答案: B,D

　　63 在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括(　)。

　　A. 市场法

　　B. 生产法

　　C. 成本法

　　D. 收入法

　　E. 支出法

　　参考答案: B,D,E

　　64酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在(　)。

　　A. 建筑设计和装潢风格不同

　　B. 服务内容不同

　　C. 能容纳的人员数量不同

　　D. 地理位置不同

　　E. 服务对象不同

　　参考答案: A,B,D,E

　　65 将成本划分为(　)等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，以提高企业物业经营管理服务的经济效益具有十分重要的意义。

　　A. 机会成本

　　B. 目标成本

　　C. 边际成本

　　D. 实际成本

　　E. 差异成本

　　参考答案: A,C,E

　　66 收益性物业价值的高低主要取决于(　)等因素。

　　A. 需缴纳税费的多少

　　B. 获得净收益的可靠性

　　C. 过去净收益的积累

　　D. 获得净收益期限的长短

　　E. 未来净收益的大小

　　参考答案: B,D,E

　　67 物业服务企业投标的前期准备阶段工作包括(　)。

　　A. 制定投标工作计划和进度安排

　　B. 做好招标方考察准备

　　C. 讨论确定投标项目管理总体思路

　　D. 现场考察

　　E. 索取、分析招标文件、资料

　　参考答案: A,B,D,E

　　68 业主所签订的与物业管理活动有关的合同包括(　)等。

　　A. 治安保卫管理合同

　　B. 业主签订的管理规约

　　C. 业主与物业服务企业签订的装修合同管理

　　D. 收益性物业的租赁合同

　　E. 业主与装修施工单位签订的装修合同

　　参考答案: B,C,D,E

　　69 设备的寿命包括(　)。

　　A. 维护寿命

　　B. 自然寿命

　　C. 使用寿命

　　D. 技术寿命

　　E. 经济寿命

　　参考答案: B,D,E

　　70 原始价值是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括(　)等。

　　A. 贷款利息和税金

　　B. 买价

　　C. 缴纳的有关税费

　　D. 运输费

　　E. 安装费

　　参考答案: B,C,D

　　71 财务报告可分为(　)财务报告。

　　A. 年度

　　B. 月度

　　C. 半年度

　　D. 每周

　　E. 季度

　　参考答案: A,B,C,E

　　72 按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为(　)。

　　A. 半固定或半变动成本

　　B. 固定成本

　　C. 企业生产成本

　　D. 变动成本

　　E. 房地产使用成本

　　参考答案: A,B,D

　　73 在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括(　)。

　　A. 交易地点

　　B. 成交价格

　　C. 交易实例物业的状况

　　D. 卖方和买方的名称、之间的关系

　　E. 成交日期

　　参考答案: B,C,D,E

　　74 与政府对价格管制或干预的程度有关的价格包括(　)。

　　A. 市场评估价

　　B. 成交价

　　C. 政府指导价

　　D. 政府定价

　　E. 市场调节价

　　参考答案: C,D,E

　　75 风险应对策略一般应包括(　)。

　　A. 风险回避

　　B. 风险转移

　　C. 风险识别

　　D. 风险应急措施

　　E. 风险减轻

　　参考答案: A,B,D,E

　　76 物业管理计划包括(　)。

　　A. 季度计划

　　B. 中短期计划

　　C. 年度计划

　　D. 长期计划

　　E. 短期计划

　　参考答案: B,C,D

　　77 组合投资管理的主要职责包括(　)。

　　A. 物业维护

　　B. 客户报告与现金管理

　　C. 负责策略资产的配置和衍生工具的应用

　　D. 设计和调整物业资产的资本结构

　　E. 资本性支出计划

　　参考答案: B,C,D

　　78 预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的(　)，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。

　　A. 经营费用

　　B. 预期收益估算

　　C. 投资回报率

　　D. 允许的空置率水平

　　E. 物业增值率

　　参考答案: A,B,D

　　79物业管理的主要职责包括(　)。

　　A. 制定并执行组合投资战略

　　B. 设计和调整物业资产的资本结构

　　C. 公共关系

　　D. 负责策略资产的配置和衍生工具的应用

　　E. 安全管理

　　参考答案: C,E

　　80 租赁期间管理主要指(　)等工作。

　　A. 吸引和发现可能的租户

　　B. 租户履行租约义务的监督

　　C. 租期结束时的管理

　　D. 制定有效的租金收取政策

　　E. 对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判

　　参考答案: B,C,D