2015年土地估价师《案例与报告》：路线价评估(1)

    2015年土地估价师《案例与报告》：路线价评估汇总

　　一、概述

　　路线价的特点

　　路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。可以看出，路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而递减，而不同特定街道的路线价不同。

　　路线价评估范围选择条件

　　路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估，尤其是道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市商业地。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。

　　路线价评估

　　二、路线价评估

　　路线价评估的基本原理

　　路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减;宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

　　在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。

　　可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地价格的高低随着离开街道的远近程度，即临街深度而递减;同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低;在一个城市中，按土地的可及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等，即得该路线价区段的路线价。

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