2016年房地产估价师《案例分析》模拟题第三套
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【摘要】2016年房地产估价师考试为10月15日-16日，为帮助考生有效备考2016年房地产估价师《理论与方法》考试，环球网校编辑为您搜集整理了"2016年房地产估价师《案例分析》模拟题第三套"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
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案例一：
某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，(环球网校房地产估价师频道为您整理)上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?
对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
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参考答案：
一、甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;
2.对办公楼承租人损失进行评估;
3.对装修、改造费用进行评估。
二、房地产估价机构可做的答复：
1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，(环球网校房地产估价师频道为您整理)评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
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案例二：
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000┫，售价3000元/┫，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100┫的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，(环球网校房地产估价师频道为您整理)实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?
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参考答案：
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。(环球网校房地产估价师频道为您整理)甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则：
甲应该分得：2762.1÷2+30+2=1396.05万元;
乙应该分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。
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案例三：
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年 6月通过出让取得，(环球网校房地产估价师频道为您整理)2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/┫，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/┫.
问题：
1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
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参考答案：
1.错误有：
(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。
或：不应采用实际支出时的各项成本费用。
(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：不应计自至估价时点。
(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
或：利润不应是开发商的期望利润。
可作为指错题
2.重置价格还应减去折旧。
或：(1)可能存在的施工质量缺陷，(环球网校房地产估价师频道为您整理)有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
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