2016年房地产估价师《案例分析》考前训练题二

　　【摘要】"房地产估价师《案例分析》考前训练题"是2016年房地产估价师考试重点，2016年房地产估价师考试时间为10月15日-16日，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"2016年房地产估价师《案例分析》考前训练题二"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

　　案例一：

　　甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

　　问题：

　　1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

　　2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

　　【参考解析】：

　　1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

　　2.复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。

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　　案例二：

　　甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000 万元。

　　问题：

　　若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

　　【参考解析】：

　　1.估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

　　2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

　　3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。

　　4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

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　　案例三：

　　甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

　　第 1题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是(　　)。

　　A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

　　B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

　　C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

　　D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

　　【正确答案】： B

　　第 2 题 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是(　　)。

　　A.交通条件

　　B.产业集聚度

　　C.基础设施完备程度

　　D.公共设施完备程度

　　【正确答案】： D

　　第 3 题 该宗房地产的再次抵押价值为(　　)。

　　A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

　　B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

　　C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数

　　D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

　　【正确答案】： D

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