2016年房地产估价师《理论与方法》求取建筑物折旧的方法

更新时间：2016-08-10 09:47:17 来源：环球网校

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　　【摘要】"求取建筑物折旧的方法"知识点是2016年房地产估价师考试重点，2016年房地产估价师考试时间为10月15日-16日，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"2016年房地产估价师《理论与方法》求取建筑物折旧的方法"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

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　　求取建筑物折旧的方法

　　折旧的求取方法很多，可归纳为下列3类：(1)年限法;(2)实际观察法;(3)成新折扣法。这些方法还可以综合运用。

　　(一)年限法

　　年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。

　　建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。前者是指建筑物从建成之日七起到不堪使用时的持续年数，后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于自然寿命。建筑物的经济寿命具体来说是根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

　　建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：建筑物的维修保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当;建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长;建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。

　　在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命，是因为采用有效经过年数或经济寿命求出的折旧更符合实际情况。(环球网校房地产估价师频道为您整理)例如，有两座实际经过年数相同的建筑物，如果维修保养不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。

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　　年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公式为：

　　例题：某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为( )

　　A、2% B、0 C、4% D、-4%

　　答案：B

　　例题：房地产直线折旧的折旧基数为( )

　　A、C B、C-S C、1-R D、C(1-R)

　　答案：BD

　　(二)实际观察法

　　实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低;而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。

　　建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，有时是修理，有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的，为可修复的损耗[即：修复所需的费用≤(修复后房地产的价值一修复前房地产的价值)];反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

　　利用实际观察法也可判定建筑物的成新率，或推测其有效经过年数、剩余经济寿命，在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。

　　(三)成新折扣法

　　成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：

　　V=C×q

　　式中 q——建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。

　　在实际估价中，(环球网校房地产估价师频道为您整理)成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行：

　　1.用年限法计算成新率。如用直线法计算成新率的公式为：

　　2.根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。

　　3.采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率;当建筑物的维修保养比正常维修保养差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

　　例题：用成本法估价时，房屋现值=( )

　　A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

　　B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

　　C、房屋重置价格×成新率

　　D、房屋重置价格-年折旧额

　　答案：C

　　例题：某宗房地产，土地总面积2500㎡，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/㎡，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/㎡，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

　　解：(1)求土地价格VL：

　　VL=2500×1000=250(万元)

　　(2)求建筑物价格VB：

　　①求建筑物重置价格C=6000×1100=660(万元)

　　②求VB =C×q=660×80%=528(万元)

　　(3)计算房地产总价V= VL+ VB=250+528=778(万元)

　　(4)计算房地产单价P=V/S=778÷6000=1296.67(元/㎡)

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　　(四)折旧方法的综合运用

　　估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正，这也是一种综合运用。

　　求取建筑物折旧的方法，还可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额;对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，如将建筑物分为结构、设备和装修，因为它们的寿命不同，如基础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。

　　例5—7：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30 万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。(环球网校房地产估价师频道为您整理)残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：

　　门窗等损坏的折旧额=2(万元)

　　装修的折旧额=30×1/5×3

　　=18(万元)

　　设备的折旧额=60×1/15×10

　　=40(万元)

　　长寿命项目的折旧额=(180-2-30-60)×1/50×10

　　=17.6(万元)

　　该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6

　　=77.6(万元)

　　需要说明的是：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物的折旧或现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间、维修保养和使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

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