2016年房地产估价师《经营与管理》模考试题五

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　　6、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　7、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是(　　)。

　　A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

　　C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

　　D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。

　　8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　9、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P200。

　　10、进度计划管理通常采用网络图和(　　)。

　　A.资源配置图

　　B.直方图

　　C.横道图

　　D.控制图

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P84。

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　　11、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为(　　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：先计算第9年初(即第8年末)按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式

　　可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。参见教材P160。

　　12、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于(　　)。

　　A.时间风险

　　B.持有期风险

　　C.通货膨胀风险

　　D.周期风险

　　【正确答案】：A

　　13、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是(　　)万平方米。

　　A.500

　　B.700

　　C.800

　　D.1000

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。参见教材P39。

　　14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(　　)的极限值。

　　A.利润为零

　　B.允许的最低经济效益指标

　　C.最大费用

　　D.最大利润

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　15、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是(　　)。

　　A.集体土地中的宅基地

　　B.依法收回的国有土地

　　C.依法收购的土地

　　D.依法行使优先购买权取得的土地

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。

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　　16、某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为(　　)元/㎡。

　　知识点：复利计算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A=965.60(元/㎡)

　　17、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为(　　)万元。

　　A.2677.5

　　B.3680.60

　　C.4003.50

　　D.5356.80

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：项目净现值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(万元)

　　18、开发项目全部投资的内部收益率表明了(　　)。

　　A.项目投资所能支付的最高贷款利率

　　B.将未来收益或收入转换成现值的收益率

　　C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率

　　D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此内部收益率是可以接受的贷款的最高利率。参见教材P182。

　　19、把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和(　　)都不仅相同。

　　A.周期

　　B.时间长度

　　C.发生时点

　　D.现金流量

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不仅相同。参见教材P147。

　　20、国外通常将写字楼分为(　　)等级。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参见教材P342，国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

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　　21、某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为(　　)元/㎡。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。参见教材P161。

　　22、某事业单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为(　　)万元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：参见教材P373，对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收房产税。600×12%=72(万元)。

　　23、下列费用中，不属于企业财务费用的是(　　)。

　　A.审计费

　　B.利息

　　C.外汇汇兑净损失

　　D.融资代理费

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：参见教材P261，审计费属于管理费用。

　　24、房地产市场体系的客体要素是(　　)。

　　A.交易当事人

　　B.作为交易对象的房地产资产

　　C.房地产交易需求

　　D.交易组织机构

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。参见教材P29。

　　25、(　　)是市场营销活动的出发点。

　　A.市场定位

　　B.市场调查

　　C.市场细分

　　D.市场分析

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：市场调查是市场营销活动的出发点。参见教材P104。

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　　26、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地单价×1=0，则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　27、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为(　　)。

　　A.认知价值定价法

　　B.成本加成定价法

　　C.挑战定价法

　　D.领导定价法

　　【正确答案】：B

　　28、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。

　　29、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：

　　30、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12%，按季计息。则该项目建造成本的利息是(　　)万元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2年，不考虑销售期;且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1年。计算过程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(万元)。参见教材P190。

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