2017年房地产估价师《理论与方法》训练题二

更新时间：2017-01-23 12:52:29 来源：环球网校

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摘要　　【摘要】"房地产估价师《理论与方法》训练题"是2017年房地产估价师考试重点，为帮助考生有效备考2017年房地产估价师《理论与方法》考试，环球网校编辑为您搜集整理了"2017年房地产估价师《理论与方法》训练题

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　　1.估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物( )损失。

　　A.价值

　　B.价格

　　C.效益

　　D.利润

　　2.建筑物的所有权可以分为独有、共有和( )三种。

　　A.区分共有

　　B.区分所有

　　C.公有

　　D.私有

　　3.收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象( )的方法。

　　A.利润

　　B.价格

　　C.价值

　　D.收益价格

　　4.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

　　A.90.52

　　B.91.52

　　C.92.52

　　D.93.52

　　5.运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来( )。

　　A.利润

　　B.毛收入

　　C.价值

　　D.净收益

　　6.某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为( )万元。

　　A.1 005.34

　　B.1 006.61

　　C.2 005.34

　　D.2 006.61

　　7.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )万元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D.920

　　8.适用于开发完成后的房地产出售的公式是( )。

　　A.V=VR-C

　　B.V=VP-C

　　C.V=VR+C

　　D.V=VP+C

　　9.某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　10.城市基准地价是根据用途相似、(环球网校房地产估价师频道为您整理)地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的( )。

　　A.最低价格

　　B.平均价格

　　C.出让地价

　　D.标定地价

　　参考答案：

　　1.A 2.B 3.C 4.B 5.D 6.B 7.B 8.B 9.C 10.B

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　　11.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　) 元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　13. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

　　估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A.某标准厂房

　　B.某酒厂厂房

　　C.某待出让土地

　　D.某写字楼

　　16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　17. 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，(环球网校房地产估价师频道为您整理)建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(　)万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　18. 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为 200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　19.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为(　)万元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03