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影响房地产变现能力的因素?

更新时间:2017-02-17 10:08:42 来源:环球网校 浏览459收藏137

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  问题:

  影响房地产变现能力的因素?

  答疑:

  (一)房地产的通用性

  所谓通用性,是指该房地产是否常见、(环球网校房地产估价师频道为您整理)是否被普遍使用,也就是有效需求数量的多与少。

  1、用途的专业化

  用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买家,变现能力越弱。例如:厂房比住宅的变现能力弱;特殊厂房比标准厂房的变现能力弱;商场(柜台)比店面的变现能力弱。

  2、结构质式与房屋质量

  从结构上说,砖混结构的变现能力不如钢混结构;以住宅而言,点状布置的不如条状布置的,一梯多户的不如一梯两户的;从质量上说,房屋质量差的不如质量好的,成新率差的不如成新率好的。

  房屋质量从广义上说,除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。

  3、房地产的价值大小

  一般说,价值越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买家,其变现能力就越弱。

  例如:大型商场比小店铺变现能力弱,别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。

  4、房地产的开发程度

  一般说,开发程度低的房地产,其不确定因素多,其变现能力也就越弱。

  例如:生地、(环球网校房地产估价师频道为您整理)毛地比熟地的变现能力弱,在建工程比现房变现能力弱。

  5、区位条件

  所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产,变现能力越弱。

  例如:郊区的房地产比市区房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

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  6、该类房地产市场状况

  房地产市场越不景气,出售房地产越困难,其变现能力也就越弱。

  例如:市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。

  (二)独立使用性

  所谓独立使用性,通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说,独立使用性越差的房地产,越妨碍房地产的使用,其变现能力也就越弱

  例如:位于某大院内或工厂内的一栋房屋,其独立使用性就不好,如果大门关闭,就难以出入。

  例如:商场的柜台受制于整个商场的管理,不如店面独立使用性好。

  (三)房地产可分割转让性

  所谓可分割转让性,是指物理上、(环球网校房地产估价师频道为您整理)经济上是否可以分离开来使用的房地产。

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