房地产抵押的需要?
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问题:
房地产抵押的需要?
答疑:
房地产抵押:是指债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产作为债权的担保,当债务人不履行到期债务,或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,债权人有权依照法律的规定,以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。(环球网校房地产估价师频道为您整理)上述债务人或者第三人为抵押人;债权人为抵押权人;提供担保的房地产为抵押房地产。
房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性,是一种良好的用于提供担保的财产。因此,债权人在借贷等民事活动中,为保障其债权的实现,一般会要求债务人或者第三人将其有权处分的、法律、行政法规规定可以抵押的房地产抵押给债权人,并且要求贷款金额低于抵押房地产的价值。特别是商业银行出于业务发展及同行间竞争的考虑,不能随意压低房地产的抵押价值,即如果为了顾虑安全而少放款,将会失去赚取利息的机会;但如果为了谋求更多的利息而多放款,将承受损失的风险,两全其美的办法是要确定合理的抵押价值。为了确定合理的抵押价值,商业银行一般会委托或要求债务人委托商业银行信任的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
为房地产抵押目的,(环球网校房地产估价师频道为您整理)而对房地产估价,归纳起来主要有以下7种:
①初次抵押估价,即将未抵押的房地产抵押的,对该房地产的抵押价值进行的评估。
②再次抵押估价,即将已抵押的房地产再次抵押的,对该房地产的抵押价值进行的评估。《中华人民共和国担保法》第35条规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”
例如,某宗房地产初次抵押估价价值为100万元,并为80万元贷款担保。经过若干时间后,需要为第二笔贷款估价。已知二次估价价值为170万元,第一笔贷款已还款50万元,问第二笔贷款额最大为多少。
解:
1、依据:根据《中华人民共和国担保法》第35条规定:财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。
2、第二次贷款时,原贷款余额=第一次贷款额-还款额=80万元-50=30万元
3、第二次贷款的担保价值≤第二次估价价值-第二次贷款时原贷款余额=170-30=140万元
4、第二笔贷款的最大贷款额为:140万元。
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例如,单项选择题。
某宗房地产初次抵押估价价值为100万元,并为80万元贷款担保。问:最多还可以为( C )万元的贷款提供抵押担保。
A、100
B、80
C、20
D、90
③增加抵押贷款估价,(环球网校房地产估价师频道为您整理)即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的,对该房地产的抵押价值进行的评估。
④抵押期间估价,即对抵押房地产价值进行监测,及时掌握其变化情况,定期或者根据需要对抵押房地产价值进行的评估。包括向抵押权人提示:抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的,要求抵押人停止其行为;抵押房地产价值减少的,要求抵押人恢复抵押房地产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的,要求债务人提前清偿债务。
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