2017年房地产估价师《理论与方法》房地产价格的形成条件

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　　房地产价格的形成条件：

　　房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即必须同时具有有用性、稀缺性和有效需求。

　　(一)有用性

　　一种物品有用，是指它能够满足人们的某种需要，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有它的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，因此就不会有价格。

　　(二)稀缺性

　　一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。

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　　(三)有效需求

　　人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。仅有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭虽然需要，但是买不起; 乙家庭虽然买得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也买不起;丁家庭既需要，也买得起。在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产要素或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对房地产的需求不仅有"为用而买"的使用性需求(或称消费需求)，还有"为租而买"的投资性需求和"为卖而买"的投机性需求。

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