2017年房地产估价师《理论与方法》精选试题五

更新时间：2017-03-27 13:25:30 来源：环球网校

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　　1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估价中选取4个可比实例：(环球网校房地产估价师频道为您整理)甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。

　　A.扣除折旧后

　　B.估价时点时

　　C.客观

　　D.建筑物全新状态下

　　答案BCD

　　4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.销售税费，投资利息

　　D.管理费用

　　答案ABCD

　　5.某商场建成于2000年10月，(环球网校房地产估价师频道为您整理)收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。

　　①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.应用路线价法的前提条件是( )。

　　A.土地形状较规则

　　B.街道较规整

　　C.地势较平坦

　　D.临街各宗土地的排列较整齐

　　答案BD

　　8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　答案BC

　　9.下面属于构筑物的是( )。

　　A.烟囱

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋顶

　　答案ABC

　　10.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。

　　A.估价方法

　　B.估价目的

　　C.估价时点

　　D.估价对象状况

　　答案BCD

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　　11.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，(环球网校房地产估价师频道为您整理)求取净收益最合理的方法是( )。

　　A.过去数据简单算术平均法

　　B.过去数据加权算术平均法

　　C.未来数据简单算术平均法

　　D.未来数据加权算术平均法

　　答案D

　　12.通常情况下，评估下列房地产不适用收益法的有( )。

　　A.商店

　　B.农地

　　C.职工宿舍

　　D.公园

　　答案CD

　　13.在具体的房地产估价作业中应当遵循的估价原则主要有( )。

　　A.公平原则、合法原则

　　B.替代原则

　　C.估价时点原则

　　D.最高最佳使用原则

　　答案ABCD

　　14.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。

　　A.法律上允许

　　B.程序上合理

　　C.技术上可能

　　D.财务上可行

　　答案ACD

　　15.各种结构房屋的残值率一般为( )。

　　A.钢筋混凝土结构为0

　　B.砖混结构一等为2%

　　C.砖木结构二等为3%

　　D.简易结构为3%

　　答案AB

　　16.某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为( )年。

　　A.38

　　B.42

　　C.58

　　D.60

　　答案A

　　17.某宗房地产的土地总面积为1200 m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2;地上建筑物总建筑面积为2300 m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2

　　A.2567

　　B.1339

　　C.1145

　　D.1117

　　答案B

　　18.在某商业街深度30%的矩形土地，(环球网校房地产估价师频道为您整理)前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：( )。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　答案A

　　19.建筑物的物质折旧包括( )。