2017年房地产估价师《案例分析》房地产收益的种类

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　　房地产收益的种类：

　　运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入;②有效毛收入;③净运营收益;④税前现金流量。

　　(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、(环球网校房地产估价师频道为您整理)无空置(即100%出租)情况下的收入。

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　　(2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。

　　(3)净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。

　　(4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

　　运用报酬资本化法估价，核心是预测净收益。(环球网校房地产估价师频道为您整理)因此，下面主要论述净收益的测算和净收益流的确定问题。在实际估价中，预测净收益甚至比求取报酬率更为困难，特别是求取净收益时哪些费用应当扣除，哪些费用不应扣除。此外，估价结果对净收益也很敏感。

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