房地产价格的构成及估算?

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　　问题：

　　房地产价格的构成及估算?

　　答疑：

　　房地产价格构成的起点是取得土地，终点是房地产销售完毕。其价格构成自然是从起点到终点之间，所发生的各种合理的支出及利润。

　　房地产价格通常由 7大项构成： (环球网校房地产估价师频道为您整理)(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用 (4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。

　　各构成项日的估算：

　　(1)土地取得成本。是取得开发用地所需的费用、税金等。日前，土地取得成本构成，根据房地产开发取得土地的途径可分为3种：①通过征用农地取得的，包括农地征用费和土地使用权出让金;②通过在城市房屋拆迁取得的，包括城市民屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等;③通过在市场上“购买”取得的，包括购买土地的价款和购买时应由买方缴纳的税费(如交易于续费、契税)等。

　　例如：土地取得成本，是取得()所需要的费用、税金等。

　　A土地使用权

　　B土地转让权

　　C土地经营权

　　D土地开发

　　答案为D

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　　(2)开发成本。是在取得开发用地后，进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施费;③建筑安装工程费。

　　(3)管理费用。包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。

　　(4)投资利息。包括土地取得成本、(环球网校房地产估价师频道为您整理)开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

　　(5)销售费用。是销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。

　　(6)销售税费。是销售外发完成后的房地产应由开发商(卖方)缴纳的税费，分为两类：①销售税金及附加，即“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加;②其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费。

　　(7)开发利润。由销售收入(售价)减去上述各种成本、费用和税金后的余额。

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