2017年注册会计师《会计》考点练习题：投资性房地产(1)

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　　单项选择题

　　1、甲公司2×14年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×17年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×17年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。假定不考虑增值税等其他因素的影响，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(　　)。

　　A.出租办公楼应于2×17年计提折旧200万元

　　B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元

　　C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产

　　D.出租办公楼2×17年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

　　【答案】B

　　【解析】2×17年该办公楼应计提的折旧金额=4000/20×6/12=100(万元)，选项A错误;办公楼出租前的账面价值=4000-4000/20×2.5=3500(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值3900万元确认投资性房地产的入账价值，且将公允价值大于账面价值的贷方差额记入其他综合收益，所以应确认其他综合收益的金额=3900-3500=400(万元)，选项B正确，选项C错误;出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。

　　2、甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是(　)。

　　A.0

　　B.-75万元

　　C.-600万元

　　D.-675万元

　　【答案】C

　　【解析】转换前折旧金额=3 000/20×1/2=75(万元);转换后确认半年租金=150/2=75(万元);当期末投资性房地产确认的公允价值变动=2 200-2 800=-600(万元);综合考虑之后对营业利润的影响=-75+75-600=-600(万元)。

　　3、20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是(　)。

　　A.500万元

　　B.6 000万元

　　C.6 100万元

　　D.7 000万元

　　【答案】C

　　【解析】对甲公司20×7年度损益的影响金额=公允9 500-账面价值9 000+其他综合收益转入损益的金额5 500+200/2(半年的租金收入)=6 100(万元)

　　4、下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是(　)。

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

　　【答案】C

　　【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

　　5、2×17年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2×17年1月1日至2×19年12月31日。该写字楼购买价格为3000万元，外购时发生直接费用10万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税60万元，以上款项均以银行存款支付完毕。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的入账价值为(　　)万元。

　　A.3000

　　B.3010

　　C.3070

　　D.3450

　　【答案】C

　　【解析】该项投资性房地产的入账价值=3000+10+60=3070(万元)。

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　　6、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是(　)。

　　A.160万元

　　B.400万元

　　C.1 460万元

　　D.1 700万元

　　【答案】C

　　【解析】自用房地产转换为投资性房地产的时点是20×7年2月10日。转换日产生其他综合收益=2 400-(3 200-2 100)=1 300(万元);快速计算方法：出售办公楼而应确认的损益金额=公允价值2 800-账面价值2 640+其他综合收益1 300=1 460(万元)。

　　具体的核算如下：

　　①自用房地产转为投资性房地产时：

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　2 400

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　2 100

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　3 200

　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　1 300

　　②累计公允价值变动损益=2 640-2 400=240(万元)

　　③对外出售时

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　2 800

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　2 800

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　1 100 (倒挤)

　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　1 300

　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　240

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　2 400

　　——公允价值变动2 640-2 400)240

　　所以验算：其他业务收入2 800-其他业务成本1 100-公允价值变动损益240=1 460(万元)。

　　7、甲公司于2×13年6月30日外购一项投资性房地产，成本为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，并采用年限平均法计提折旧，采用成本模式对其进行后续计量。甲公司2×17年6月30日开始对该投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2×17年9月30日改良完成并对外出租。不考虑其他因素，2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值为(　　)万元。

　　A.493.75

　　B.500

　　C.400

　　D.502.08

　　【答案】B

　　【解析】2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值=500-500/20×4+100=500(万元)。

　　对投资性房地产进行改扩建，在改扩建之后仍作为投资性房地产核算的，应将投资性房地产在改扩建期间的账面价值结转到“投资性房地产——在建”科目中，相应的账务处理为：

　　借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　　　 400

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 100

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　 500

　　在改扩建期间发生的符合资本化的支出：

　　借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　　　 100

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　改造完成后进行结转：

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　 500

　　贷：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　　　 500

　　所以改良完成后该项投资性房地产的账面价值为500万元。

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