土地估价师考试《案例与报告》:计算题讲解之综合计算步骤讲解二

　　3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)

　　D宗地修正到五通一平状况下的价格

　　494.04-100=394.04(元/平方米)

　　4)计算A宗地的单位地价

　　应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。

　　(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)

　　5)计算A宗地的总价

　　A宗地总价：383.86×30000=1151.58(万元)

　　(4)计算A宗地的市场租金

　　题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。

　　383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)

　　(5)测算A宗地的承租土地使用权价格

　　1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米)

　　2)测算承租土地使用权价格

　　依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。

　　14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用权总价格

　　152.02×30000=456.06(万元)

　　题解二：

　　(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：

　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格

　　1)测算B宗地的修正价格

　　B宗地修正到五通一平状况下的价格

　　458.33-100=358.33(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

 

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