2016年房地产估价师《经营与管理》模拟试卷一

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　　11、下列计算一半建筑面积的是( )。

　　A.无柱的雨篷

　　B.无顶盖的室外楼梯

　　C.骑楼

　　D.无顶盖的阳台

　　答案：B

　　12、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　答案：C

　　13、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。

　　A.房管部门

　　B.物业管理公司

　　C.住房公积金管理中心

　　D.售房单位和购房人

　　答案：D

　　14、契税的课税对象为( )。

　　A.房地产的出售人

　　B.房地产的购买人

　　C.房地产的使用权人

　　D.发生权属转移的房地产

　　答案：D

　　15、属于直接融资的金融工具为( )。

　　A.存款单

　　B.保险单

　　C.支票

　　D.银行承兑汇票

　　答案：C

　　16、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。

　　A.商业信用

　　B.国家信用

　　C.消费信用

　　D.A和C

　　答案：C

　　17、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。

　　A.财产损失保险

　　B.保证保险

　　C.责任保险

　　D.信用保险

　　答案：D

　　18、保险合同的客体为( )。

　　A.保险人

　　B.保险利益

　　C.保险金额

　　D.被保险人

　　答案：B

　　19、股票与债券的共性是( )。

　　A.收益性

　　B.偿还性

　　C.安全性

　　D.市场价格与票面价值的一致性

　　答案：A

　　20、投资基金证券的持有人与发起人的关系是( )关系。

　　A.股权

　　B.债权

　　C.契约

　　D.债务

　　答案：C

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　　21.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

　　A适应性

　　B对专业管理的的依赖性

　　C位置的固定性

　　D相互之间的影响性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性

　　22.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　23.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　24.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地产抵押

　　C 土地使用权出让

　　D 土地使用权转让

　　答案：C

　　解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

　　25.一般来说，认知定价法所确定的价格(　　)价值定价法所确定的价格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　26.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.

　　A102

　　B120

　　C108

　　D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　27.下列说法不正确的是( )

　　A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

　　B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。

　　C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

　　D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。

　　28.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为( )

　　A P(1+i)n

　　B P(1+i*n)

　　C P*n*i

　　D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　29.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )

　　A 101万元

　　B 137万元

　　C 256万元

　　D 500万元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　30.从房地产投资的角度说,风险是指( )

　　A房地产投资结果的好坏程度

　　B获取预期投资收益的可能性大小

　　C房地产投资项目激烈竞争程度

　　D房地产开发程度

　　答案：B

　　解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.

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　　31.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。(2007年试题)

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段

　　C.第三阶段

　　D.第四阶段

　　答案：C

　　32.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。(2007年试题)

　　A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

　　B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

　　答案：D

　　33.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。(2001年试题)

　　A.按照房地产的用途和等级划分的

　　B.按照房地产的交易形式划分的

　　C.按照地域范围划分的

　　D.按照房地产购买者目的划分的

　　答案：B

　　34.在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。(2001年试题)

　　A.土地使用权转让市场外语学习网

　　B.新建商品房租售市场

　　C.土地使用权出让市场

　　D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

　　答案：C

　　解析：按增量存量细分市场的话，通常将房地产市场分为三级市场，一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让和新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。

　　35.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )。(2003年试题)

　　A.建筑师

　　B.结构工程师

　　C.设备工程师

　　D.监理工程师

　　答案：A

　　解析：建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。

　　36.市场的客体通常是指( )。(2003年试题)

　　A.买家

　　B.买卖

　　C.交易对象

　　D.交易价格

　　答案：C

　　37.某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。(2004年试题)

　　A.0.5

　　B.1.5

　　C.2

　　D.3

　　答案：B

　　38.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有( )是不正确的。(2004年试题)

　　A.供给非同质性

　　B.需求多样性

　　C.竞争充分性

　　D.交易复杂性

　　答案：C

　　39.产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。(2004年试题)

　　A.土地稀缺

　　B.城市化进程快

　　C.投机需求膨胀

　　D.过度放贷

　　答案：C

　　40.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括( )子市场。(2005年试题)

　　A.租赁

　　B.销售

　　C.保险

　　D.抵押

　　答案：C

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　　41、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。

　　A、价格

　　B、常数

　　C、价格变动率

　　D、时间

　　答案：D

　　42、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。

　　A、权益状况

　　B、区位状况

　　C、实物状况

　　D、年限状况

　　答案：A

　　43、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　44、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　B、市场比较法

　　C、该写字楼的实际收益

　　D、无法估算

　　答案：A

　　解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

　　45、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中间值

　　C、任选其中之一

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　答案：D

　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。

　　46、路线价法估价的第二个步骤为( )。

　　A、设定标准深度

　　B、选取标准宗地

　　C、编制深度百分率表

　　D、划分路线价区段

　　答案：A

　　47、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、现在

　　C、重新估价的作业日期

　　D、要求重新估价的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

　　48、报酬率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

　　A、平均利润率

　　B、安全利率

　　C、经济增长率

　　D、银行贷款利率

　　答案：B

　　49、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。

　　A、供需与价格

　　B、需求与价格

　　C、供给与价格

　　D、供给与需求

　　答案：D

　　50、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。

　　A、估价目的

　　B、估价对象

　　C、估价时点

　　D、估价目的和估价对象

　　答案：A

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