2016年房地产估价师《经营与管理》模拟试卷二

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　　第 11 题需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是(　　)。

　　A.目标定价法

　　B.价值定价法

　　C.挑战定价法

　　D.成本加成定价法

　　【正确答案】： A

　　第 12 题在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的(　　)。

　　A.市场需求上限

　　B.市场有效需求

　　C.市场现实需求

　　D.市场最低需求

　　【正确答案】： A

　　第 13 题某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为(　　)万㎡。

　　A.500.0

　　B.537.5

　　C.612.5

　　D.650.0

　　【正确答案】： C

　　第 14 题某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是(　　)战略。

　　A.形象差异化

　　B.人员差别化

　　C.服务差别化

　　D.产品差别化

　　【正确答案】： D

　　第 15 题某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的(　　)。

　　A.替代性

　　B.发展性

　　C.地区性

　　D.复杂性

　　【正确答案】： B

　　第 16 题认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是(　　)。

　　A.马克思的利率决定理论

　　B.可贷资金利率理论

　　C.Is—1M曲线模型利率理论

　　D.流动性偏好利率理论

　　【正确答案】： D

　　第 17 题若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为(　　)。

　　A.5.77%

　　B.6.00%

　　C.10.00%

　　D.14.40%

　　【正确答案】： A

　　第 18 题某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为(　　)万元。

　　A.11.41

　　B.11.49

　　C.12.41

　　D.12.49

　　【正确答案】： C

　　第 19 题李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为(　　)元。

　　A.3456.09

　　B.3505.95

　　C.3509.74

　　D.3705.73

　　【正确答案】： C

　　第 20 题某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为(　　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.43

　　D.50

　　【正确答案】： B

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　　第 21 题某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为(　　)。

　　A.20%

　　B.14.31%

　　C.14.69%

　　D.14.80%

　　【正确答案】： C

　　第 22 题某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为(　　)。

　　A.5.00%

　　B.7.50%

　　C.18.36%

　　D.28.85%

　　【正确答案】： C

　　第 23 题赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为(　　)。

　　A.0.12

　　B.0.21

　　C.1.26

　　D.2.05

　　【正确答案】： C

　　第 24 题房地产投资方案比选通常是在(　　)之间进行。

　　A.独立方案

　　B.互斥方案

　　C.净现值法

　　D.等额年费用法

　　【正确答案】： B

　　第 25 题对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是(　　)。

　　A.等额年值法

　　B.差额投资内部收益率法

　　C.净现值法

　　D.等额年费用法

　　【正确答案】： A

　　第 26 题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(　　)。

　　A.空置率与有效毛收入呈反向变动

　　B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

　　C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

　　D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

　　【正确答案】： A

　　第 27 题各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是(　　)。

　　A.净现值

　　B.净现值期望值

　　C.净现值标准差

　　D.净现值标准差系数

　　【正确答案】： D

　　第 28 题下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是(　　)

　　A.出租率

　　B.基准收益率

　　C.成本利润率

　　D.财务杠杆比率

　　【正确答案】： A

　　第 29 题某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为(　　)万元。

　　A.1800

　　B.2040

　　C.2100

　　D.2380

　　【正确答案】： C

　　第 30 题将借款本息视为现金流出的基本报表是(　　)。

　　A.全部投资现金流量表

　　B.资本金现金流量表

　　C.借款还本付息估算表

　　D.投资计划与资金筹措表

　　【正确答案】： B

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　　第 31 题租赁融资在房地产领域的应用模式主要是(　　)。

　　A.置业投资

　　B.设备租赁

　　C.售后回租

　　D.权益融资

　　【正确答案】： C

　　第 32 题商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括(　　)。

　　A.开发商违法预售

　　B.借款人赖账不还

　　C.借款人拖延还款

　　D.房地产市场供需失衡

　　【正确答案】： D

　　第 33 题在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为(　　)。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　【正确答案】： D

　　第 34 题在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由(　　)支付。

　　A.业主

　　B.承租人

　　C.物业服务企业

　　D.业主、承租人和物业服务企业共同

　　【正确答案】： A

　　第 35 题某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为(　　)万元。

　　A.22.0

　　B.24.0

　　C.25.6

　　D.26.0

　　【正确答案】： D

　　第 36 题房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　　)。

　　A.销售收入

　　B.转让收入

　　C.租金收入

　　D.利息收入

　　【正确答案】：C

　　第37 题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或(　　)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.转让

　　D.经营

　　【正确答案】：D

　　第 38 题下列风险中属于系统风险的是(　　)。

　　A.比较风险

　　B.市场供求风险

　　C.未来运营费用风险

　　D.持有期风险

　　【正确答案】：B

　　第 39 题买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的(　　)。

　　A.不可移动性

　　B.适应性

　　C.弱流动性

　　D.相互影响性

　　【正确答案】：C

　　第 40 题某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。

　　A.0.63

　　B.1.63

　　C.2.25

　　D.12.50

　　【正确答案】：C

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　　第 41 题在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的(　　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段

　　C.第三阶段

　　D.第四阶段

　　【正确答案】：C

　　第 42 题下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　　)。

　　A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

　　B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

　　【正确答案】：D

　　第 43 题市场趋势分析中的时间序列分析法不包括(　　)。

　　A.移动平均法

　　B.指数平滑法

　　C.市场因子推演法

　　D.简单平均法

　　【正确答案】：C

　　第44 题实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由(　　)负责。

　　A.开发商

　　B.监理单位

　　C.分包单位

　　D.总承包单位

　　【正确答案】：D

　　第 45 题根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是(　　)。

　　A.目标定价法

　　B.成本加成定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.价值定价法

　　【正确答案】：A

　　第 46 题房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于(　　)。

　　A.观察法

　　B.实验法

　　C.讨论法

　　D.问卷调查法

　　【正确答案】：A

　　第 47 题2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为(　　)万m2。

　　A.390.5

　　B.399.5

　　C.523.5

　　D.543.0

　　【正确答案】：B

　　第 48 题下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(　　)。

　　A.生活方式

　　B.受教育程度

　　C.购买动机

　　D.自我形象

　　【正确答案】：C

　　第 49 题一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于(　　)竞争者。

　　A.从容不迫型

　　B.选择型

　　C.凶猛型

　　D.随机型

　　【正确答案】：B

　　第 50 题房地产置业投资项目的不确定性因素不包括(　　)。

　　A.购买价格

　　B.容积率及有关设计参数

　　C.空置率

　　D.运营费用

　　【正确答案】：B

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