土地储备贷款的风险因素?

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　　问题：

　　土地储备贷款的风险因素?

　　答疑：

　　(1)土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款。(环球网校房地产估价师频道为您整理)由于土地收购项目金额较大，动辄几千万，甚至数十亿元，而政府初始投入资金有限，个别中心甚至连注册资金也不能按时到位，导致土地储备资金绝大部分为银行贷款，遇到拆迁、整理、出让时间等不确定因素，就会发生还贷困难。

　　(2)土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配。由于土地收购的时间一般根据旧城改造或新区建设的需要由政府决定，而土地出让计划一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场情况统筹考虑，从目前现有土地储备贷款情况来看，除个别短平快项目有明确的出让时间外，大部分项目具体出让时间不明确，因此贷款发放时往往未能确定土地出让时间，(环球网校房地产估价师频道为您整理)导致贷款期限与出让时间不能匹配，具体还贷资金来源也难以按期落实。

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　　(3)土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险。(环球网校房地产估价师频道为您整理)当前，土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。保证贷款操作中，土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用就为其办理了贷款。实际上，政府及事业单位不能作为保证人，担保在法律上是没有效力的。在土地储备中心抵押贷款中，土地储备中心只是代行部分政府职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，也不拥有其储备土地的所有权。

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