房屋租赁的概念和特征?

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　　问题：

　　房屋租赁的概念和特征?

　　答疑：

　　房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产交易的主要形式之一。长期以来，房屋租赁就是民间调节住房余缺的主要方式，也是无房者解决用房困难，满足生产经营用房需要的重要途径。

　　作为房地产交易之主要形式的房屋租赁，是现实生产、生活中的一种十分普遍的法律关系。其具有以下几个主要特征：

　　1.房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。因为房屋出租是对房屋行使处分权的行为，通常情况下，只有房屋所有权人才享有房屋的处分权。非房屋所有权人除法律有明确规定或合同有明确约定者外，一般不能对他人所有的房屋行使处分权。

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　　2.房屋租赁一般具有明确的期限。房屋租赁关系的成立是以房屋所有权人让渡房屋的使用权为前提的，这种让渡一般具有明确期限。承租人依据房屋租赁合同对房屋享有的各种权利，仅限于双方约定的租赁期内，房屋租赁期限届满，承租人必须将房屋返还给出租人。

　　3.作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)依法未取得房屋所有权证的;(2)权属有争议的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)不符合安全标准的;(5)属于违章建筑的;(6)已抵押，未经抵押权人同意的;(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的;(8)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(9)有关法律、法规禁止出租的其他情形。

　　4.房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。我国对房屋租赁实行登记备案制度。因此，房屋租赁合同的订立、变更和终止，当事人均应到房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋出租人出租房屋时，应向房屋所在地的房地产管理部门提出申请，房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁许可证》。

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