2017年经济师考试初级房地产专业知识模拟题六

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　　一、单项选择题

　　1.下列各项不属于收益性房地产的是( )。

　　A.商务办公楼

　　B.厂房

　　C.政府办公楼

　　D.农地

　　正确答案:C

　　解析：非收益性房地产，是指不能直接产生经济收益的房地产，例如，未开发的土地、行政办公大楼、教堂、寺庙等。ABD 三项属于收益性房地产。

　　2.房地产业可以分为( )。

　　A.房地产开发经营业和房地产服务业

　　B.物业管理业和房地产中介服务业

　　C.房地产咨询业和房地产估价业

　　D.房地产经纪业和房地产开发经营业

　　正确答案:A

　　解析：房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为物业管理业和房地产中介服务行业，房地产中介服务也又可分为房地产咨询行业、房地产估价行业和房地产经纪行业。

　　3.( )属于自物权。

　　A.地役权

　　B.典权

　　C.抵押权

　　D.所有权

　　正确答案:D

　　解析：在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权力。他物权是在他人的物上依法享有的权力，是对所有权的限制。

　　4.下列权利中，属于担保物权的是( )。

　　A.所有权

　　B.抵押权

　　C.土地使用权

　　D.地役权

　　正确答案:B

　　解析：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。A 项是自物权，BCD 三项属于他物权。CD 两项属于用益物权，B 属于担保物权。

　　5.占有的意思是( )。

　　A.取得支配权

　　B.使用

　　C.实际控制

　　D.获得收益

　　正确答案:C

　　解析：占有，是指对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。

　　6.下面不属于土地使用权转让方式的是( )。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.交换

　　D.赠与

　　正确答案:B

　　解析：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

　　7.首次采用招标方式，出让国有土地使用权的时间是( )。

　　A.1987 年 9 月 9 日

　　B.1987 年 9 月 26 日

　　C.1987 年 12 月 1 日

　　D.1987 年 11 月 29 日

　　正确答案:B

　　解析：1987 年 9 月 9 日，率先采取协议方式，成功出让一宗面积为 5412cm 的国有土地的使用权;1987 年 9 月 26 日又首次采取招标方式，1987 年 12 月 1 日又首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权;1987 年 11 月 29 日，上海市人民政府率先发布《上海市土地使用权有偿转让办法》。

　　8.以划拨方式取得土地使用权除( )另有规定外，没有使用期限的限制。

　　A.法律、行政法规、地方性法规和部门规章

　　B.法律、行政法规和部门规章

　　C.法律、行政法规

　　D.宪法和法律

　　正确答案:C

　　9.土地使用者转让地上建筑物及其附属物时;土地使用权( )。

　　A.随之转让

　　B.不随之转让

　　C.由双方协商是否转让

　　D.由转让方确定是否转让

　　正确答案:A

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　　二、多项选择题

　　1.旧的城镇国有土地使用制度的弊端，主要有( )。

　　A.完全排斥地租规律、市场机制的调节作用

　　B.土地在经济发展中，不能更好地发挥应有的作用

　　C.导致土地大量浪费

　　D.分配方式多种多样，导致了市场混乱

　　E.导致城市基础设施和城市面貌长期落后

　　正确答案:ABCE

　　解析：改革开放之前，中国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，政府被戏称为"捧着金饭碗讨饭吃"，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。

　　2.现阶段，取得土地使用权的途径有( )。

　　A.划拨取得

　　B.出让取得

　　C.租赁取得

　　D.征收取得

　　E.转让取得

　　正确答案:ABCE

　　解析：按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有四种：(1)通过行政划拔方式取得(2)通过国家出让方式取得;(3)通过房地产转让方式取得;(4)通过土地或房地产租赁方式取得

　　3.须报国务院批准的土地利用总体规划包括( )。

　　A.省级行政区的土地利用总体规划

　　B.省级人民政府所在地的市

　　C.人口在 100 万人以上的市

　　D.国家经济特区

　　E.人口在 200 万以上的地级市

　　正确答案:ABC

　　解析：报国务院批准的土地利用总体规划包括：①省级行政区的土地利用总体规划;②省级人民政府所在地的市;③人口在 100 万人以上的市;④国务院指定的城市。设区的市政府经授权可审批乡级土地总体规划。此外的土地利用总体规划的审批权在省级人民政府。

　　4.土地使用权的特征有( )。

　　A.权利主体十分广泛

　　B.土地使用权可以随意改变

　　C.土地使用权是法律特别设定的一项债权

　　D.土地使用权来源于土地所有权

　　E.土地使用权的权能有限

　　正确答案:ADE

　　解析：我国现行土地使用权有以下 6 个特征：①土地使用权的权利主体十分广泛;②土地使用权不得随意改变;③土地使用权是法律特别设定的一项物权;④土地使用权来源于土地所有权;⑤土地使用权的权能有限;⑥土地使用权可以转让、抵押，这是与土地所有权的重要区别之一。

　　5.建设用地使用权出让最高限为 40 年的有( )。

　　A.居住用地

　　B.综合用地

　　C.科教用地

　　D.商业用地

　　E.娱乐用地

　　正确答案:DE

　　解析：建设用地使用权出让的最高年限是由国务院按照土地的不同用途规定的，最高年限为：①居住用地 70 年;②工业用地 50 年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;④商业、旅游、娱乐用地 40 年;⑤综合或者其他用地 50 年。

　　6.房地产市场衰退期的主要特征有( )。

　　A.房地产开发项目开工率低

　　B.二手房屋的价格上涨

　　C.新房销售困难

　　D.房屋空置率上升

　　E.旧房交易量大

　　正确答案:CDE

　　解析：衰退期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降;房屋空置率上升。

　　7.房地产业的细分行业包括( )。

　　A.房地产估价

　　B.房地产经纪

　　C.规划设计

　　D.建筑施工

　　E.物业管理

　　正确答案:ABE

　　解析：目前普遍认为，房地产业主要有：①房地产开发经营;②物业管理;③房地产中介服务;④其他房地产活动。其中，物业管理行业和房地产中介服务行业合称房地产服务行业;房地产中介服务行业又分为房地产咨询行业、房地产估价行业和房地产经纪行业。

　　8.独一无二性又称( )。

　　A.竞争性

　　B.异质性

　　C.个别性

　　D.独特性

　　E.特殊性

　　正确答案:BCD

　　解析：独一无二性，也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，没有完全相同的两宗房地产。

　　9.下列房地产属于收益性房地产的是( )。

　　A.写字楼

　　B.政府办公楼

　　C.商场

　　D.农地

　　E.部队营房

　　正确答案:ACD

　　解析：收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、标准厂房、仓库、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。BE 属于非收益性房地产。

　　10.按用途划分，房地产市场可分为( )。

　　A.在建工程

　　B.普通住宅市场

　　C.写字楼市场

　　D.现房市场

　　E.工业用房市场

　　正确答案:BC

　　解析：按照房地产的用途(功能)，房地产市场可分为两类：①居住房地产市场;居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。②非居住房地 E 产市场;非居住房地产市场可进一步分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。

　　三、案例分析题

　　(1-3题共用题干)

　　某市一小区将被征收建造多层住宅。在征收范围内有王姓、赵姓、周姓三户居民。王一姓居民有正式户口，但无住房;赵姓和周姓居民均有正式户口和居住房屋。其中赵姓居民的房屋为私有平房，原始价格为 300 元/平方米，有七成新，私房产权证上标明的住房面积为 50 平方米，自用 30 平方米，赵姓常住人口有 3 人;周姓居民租用公有平房，承租数量为 25 平方米，另建有违章房屋 5 平方米，周姓有常住人口 5 人。该市计划在 5 年内使居民住房面积达到 8 平方米/人。该市新建楼房的价格为 1000 元/平方米，平房的重置价值为 700 元/平方米。三户居民均要求在原地居住。根据上述资料，试回答下述问题：

　　1.在三户居民中，应作为被征收对象，由建设单位安置的有( )。

　　A.王姓、赵姓、周姓

　　B.赵姓和周姓

　　C.王姓

　　D.王姓、周姓

　　2.赵姓居民征收安置的房屋面积为( )平方米。

　　A.50

　　B.30

　　C.20

　　D.10

　　3.在对被征收房屋估价时，不包括的费用有( )。

　　A.被征收房屋的现价

　　B.征收补助费、临时安置补助费

　　C.被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额

　　D.对被征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿费

　　正确答案:1.B;2.B;3.BCD

　　解析：1.征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人，而不是使用人，本案例中王姓居民并没有住房，即没有房屋的所有权，所以建设单位不安置。

　　2.赵姓居民房产权证上的自用面积为 30 平方米，所以安置的房屋面积也应该为30 平方米。

　　3.被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。包括：因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额。

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