建筑物折旧的概念和原因?

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　　问题：

　　建筑物折旧的概念和原因?

　　答疑：

　　这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。在实际估价中，(环球网校房地产估价师频道为您整理)考虑建筑物的折旧包括下列3个方面：(1)物质折旧; (2)功能折旧;(3)经济折旧。

　　(一)物质折旧

　　物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老朽;(2)正常使用的磨损;(3)意外的破坏损毁;(4)延迟维修的损坏残存。

　　自然经过的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。

　　正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性的和无腐蚀性的，有腐蚀性(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液)的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。

　　意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)包括自然方面的：如地震、水灾、风灾;人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。

　　延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。

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　　(二)功能折旧

　　功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。

　　例题：建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于( )

　　A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、有形折旧

　　答案：C

　　(三)经济折旧

　　经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。在一个高级住宅区的附近建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降，这也是经济折旧。在经济不景气时期，以及高税率、高失业率等，也会使房地产的价值降低，在估价上也应考虑这种折旧，但这种现象不会永久存在，当经济复苏后这方面的折旧就消失了。

　　例5-6：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为18万元，其现值为40万元减18万元等于22万元。

　　例题：李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，(环球网校房地产估价师频道为您整理)此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有( )

　　A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧

　　答案：ABC

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