“典型房屋”市场价格评估法?

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　　问题：

　　“典型房屋”市场价格评估法?

　　答疑：

　　“典型房屋”与“标本房屋”房屋市场价格评估法类似，但是它更具体、更细致。它首先将拆迁片区的全部拆迁房屋按房屋使用类型进行分类，然后按照每一类房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别，(环球网校房地产估价师频道为您整理)再在同一房屋类别内确定“典型”房屋，运用市场比较法或其他方法评估出该“典型房屋”的市场价格，然后以“典型房屋”的价格为基准，修正得出各拆迁房屋的补偿价格。

　　这种方法的操作步骤为：

　　(一)对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等。

　　(二)对同用途类型房屋按建筑类型、建造年代、建筑结构等因素进一步划分不同房屋类别。如居住用房按建筑类型可分为高层、多层、平房等类别;按建造年代可分为10年以内、10—20年、20—30年、30年以上等类别;按建筑结构可分为钢混、砖混、砖木、简易等类别。

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　　(三)在同一房屋类别内选取一个“典型房屋”。(环球网校房地产估价师频道为您整理)选取的“典型房屋”应具有概括性，要能概括和反映同一房屋类别内的其他房屋的情况。比如在居住用房类型中的平房类别中确定“典型房屋”，其结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等应以拆迁片区内大多数平房的结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等为准。

　　(四)评估“典型房屋”的市场价格。可采用市场比较法或其他方法评估出“典型房屋”的市场价格。

　　(五)评估确定其他拆迁房屋的市场价格以“典型房屋”的市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。将各被拆迁房屋分别与“典型房屋”进行比较，修正得出各被拆迁房屋的市场价格。

　　在运用此种方法时，应注意以下几个问题：(环球网校房地产估价师频道为您整理)一是选取的“典型房屋”应具有典型性，要能体现同一房屋类别内的大多数其他房屋的情况;二是将“典型房屋”市场价格修正为其他拆迁房屋的补偿价格时，所进行的修正也仅仅是房地产状况修正，而且“典型房屋”与其他拆迁房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性基本相同，所以其修正主要体现在楼层、朝向、采光、通风等因素的修正。

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