2015合同管理考点第八章：国有土地使用权出让合同

　　国有土地使用权出让合同具有以下特点：

　　1) 国有土地使用权出让合同的目的在于转移不动产物权

　　建设用地使用权是用益物权中的一项重要类型。出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。受让人签订出让合同是为了取得对特定的土地占有、使用和收益的权利。政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。依据《物权法》等法律的规定，国有土地使用权自登记时发生转移效力。

　　2) 国有土地使用权出让合同应采用书面形式订立

　　国有土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果未签订书面出让合同并未办理国有土地使用权登记的，则国有土地使用权出让行为无效。

　　3) 合同主体具有特定性

　　由于国家是国有土地的所有权人，因此国有土地使用权出让的一方只能是国家。根据《城市房地产管理法》第15条第2款的规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，表明市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出让国有土地使用权。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005] 5号)规定，开发区管理委员会不能作为国有土地使用权出让合同的出让方主体，开发区管理委员会与受让方订立的国有土地使用权出让合同，应当认定无效。

　　国有土地使用权出让中的受让方是指土地使用者。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”由此规定可见，除法律另有规定外，受让方一般不受限制。

　　4) 出让双方的权利与义务具有法定性

　　我国法律中明确规定了国有土地使用权出让合同双方当事人的权利义务。《城市房地产管理法》第16条和第17条分别规定了国有土地使用权出让双方的基本权利与义务。第16条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付国有土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”第17条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还国有土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”而《土地管理法》第5条明确规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”土地行政主管部门作为土地出让方，在签订和履行土地出让合同时都可以行使行政权力。土地使用者按照合同约定支付全部国有土地使用权出让金后，作为行政相对人向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用权证》，取得出让国有土地使用权。因此，国有土地使用权出让合同具有行政合同的法律性质。

　　5) 合同标的是国有土地使用权

　　国有土地使用权出让合同的标的是国有土地使用权，而不是国有土地所有权。根据我国《宪法》第10条的规定，我国实行土地公有制，只有两种土地所有权形式，国有土地所有权、农村集体土地所有权，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但国有土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是，出让国有土地使用权的范围不包括该幅出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。

　　6) 出让年限特定性

　　出让国有土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让国有土地使用权的最高年限。国有土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，《城市房地产管理法》对国有土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“国有土地使用权出让最高年限由国务院规定。”

　　据此，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的不同用途规定了各类用地使用权出让的最高年限：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。

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　　2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。2008年国务院发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发3号文)明确规定：“土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。”因此，国有土地使用权出让合同应具有以下条款：

　　(1) 出让人和受让人

　　国有土地使用权的出让人，是市、县人民政府国土资源行政主管部门。对于以招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的，受让人是竞买人，是特定或者不特定的主体;对于以协议方式出让国有土地使用权的，受让人是特定的主体。

　　(2) 出让方的权利义务

　　出让方享有的权利主要有两项：①受让方在签订国有土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部国有土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿;

　　②受让方未按国有土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回国有土地使用权的处罚。出让方应履行的义务主要有：①按照国有土地使用权出让合同的规定提供出让的国有土地使用权;②向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。

　　(3) 受让方应履行的义务

　　受让方应履行的义务主要有以下三项：①在签订国有土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部国有土地使用权出让金;在支付全部国有土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证;②依国有土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地;③需要改变国有土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金并办理登记。

　　(4) 出让土地的空间范围

　　国有土地使用权出让时应当确定出让的范围。《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，建设用地使用权的设立不是一个平面的二维概念，而是一个空间的三维立体概念。在签订国有土地使用权出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家髙程系

　　统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。

　　(5) 出让土地用途

　　土地用途是出让合同的重要内容。在土地用途的认定和填写上，必须把握以下方面：

　　① 出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时临时约定的内容，而是在土地出让前由城市规划管理部门出具的规划条件确定的。包括土地用途、容积率等在内的规划条件，是宗地出让的前置条件，也是确定土地出让价款的基础。市、县国土资源管理部门根据规划条件拟定出让方案，报经市、县人民政府批准后，才能实施出让。合同签订作为出让过程的最后一个环节，目的是将出让行为实施过程中所明确的权利义务以书面的形式固定下来。因此，出让方和受让方必须按照经批准的土地用途填写，未经批准土地用途不得改变。

　　② 合同中的土地用途虽不是合同双方当事人约定，但双方当事人必须共同遵守。也就是说，出让宗地的用途首先是依法确定，然后写人出让合同并作为合同重要内容的。

　　③ 市、县国土资源管理部门出让土地时，是按宗地设定规划条件，按宗地确定出让方案，按宗地实施出让的。因此，出让合同中也应按宗地填写土地用途。 2007年8月，国家发布了《土地利用现状分类》，双方当事人应按该分类标准规定的土地类别填写。同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类土地具体用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。

　　(6) 出让合同标的物交付

　　出让土地的交付，是双方当事人关于出让合同标的物，即建设用地使用权的转移。根据合同法的基本原理，因交付产生的合同履行行为可以是一次性的，也可以是分次的;既可以是在一定时期内的，也可以是分期的。就出让土地来说，实践中各地方规定的交付时间包括：①合同签订之日交地;②发放《建设用地批准书》之日起交地.，③发《交地通知书》之日交地;④合同约定将来的某个时点前交地。交付的土地应具备的条件在实际出让中也有差异，既有生地出让，也有熟地出让，熟地出让中土地的开发程度也不一样，有 “三通”、“七通”、“九通”等做法。因此，国家规定，有条件的地区完成拆迁安置和基础设施配套后再实施出让，符合土地的最大化利用。因此，国有土地使用权出让合同应明确土地交付的时间和交付时应达到的土地条件。

　　(7) 土地出让价款缴纳

　　出让价款的缴纳是出让合同的主要条款，是合同履行的关键。合同价款的履行期限涉及当事人的期限利益，也是确定合同如期履行还是迟延履行的客观依据。按照合同的一般原理，合同可以即期履行，也可以定期履行;可以在一定期限内履行，也可以分期履行;期限可以是非常精确的，也可以是不十分确定的。在土地使用权出让合同中应明确约定土地出让价款缴纳的时间和方式。

　　(8) 出让宗地的规划条件

　　《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》明确规定，国有土地使用权出让由市、县国土资源管理部门会同城市规划等部门拟订方案，报同级人民政府批准后，由市、县国土资源管理部门实施。2008年实施的《城乡规划法》也规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。规划条件未纳人国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。市、县规划部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为出让合同组成部门的规划条件。

　　根据上述规定，签订国有建设用地使用权出让合同与规划条件确定之间的关系是：规划部门出具规划条件是国有建设用地使用权出让的前提条件，国土资源管理部门需根据所出具的规划条件出让土地。在出让土地时，将规划条件依法写入出让合同，由出让人、受让人、规划部门依法共同遵守。

　　规划条件依法确定并依法写入出让合同，在出让合同履行的整个过程中，无论是出让人、受让人还是规划部门，均不得改变法定规划条件。擅自改变规划条件的行为，首先是违法行为，同时也是违约行为。

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　　《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定，土地出让合同要严格约定建设项目开竣工时间等内容。2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第16条对建设项目的开竣工时间进行了规定，要求填写建设项目的开工时间和竣工时间。

　　(10) 关于不能按合同约定支付出让价款的违约处理

　　《城市房地产管理法》第16条规定，未按照出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006] 100号)规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1沁的违约金。根据上述法律政策规定，2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第30条约定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

　　(11) 关于出让人合同违约的规定

　　国有建设用地使用权出让合同由出让人和受让人共同签订，要求双方共同履行合同。出让人应当按照合同约定的时间和合同约定的土地条件交付土地。出让人未按照合同约定按时交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同约定的，均属于违约，要承担违约责任。为此，2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第37条规定，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的一定比例向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人可请求出让人赔偿损失。2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第38条规定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。

　　(12) 关于合同争议处理方式的规定

　　最高人民法院2011年2月18日发布的《民事案件案由规定》(法[2011] 42号)明确将国有土地出让合同纠纷列入民事案件案由中，因此，对于出让合同纠纷，出让人与受让人当然也可以选择向人民法院起诉，通过诉讼方式来解决。所以，2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第40条规定了合同争议解决的三种方式，首先由争议双方协商解决，协商不成的，双方可以选择仲裁，也可以选择向人民法院起诉。

　　(13) 关于合同生效时间的规定

　　根据现行法律政策规定，出让方案未经市、县人民政府批准，市、县国土资源管理部门不得签订出让合同，更不能出让土地。2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第41条规定，出让合同自出让人和受让人双方签订之日起生效。

　　8. 4.3国有土地使用权出让合同管理要点

　　国有土地使用权出让合同管理要点主要包括招拍挂条件评估管理、签约后合词履行管理以及国有土地使用权证管理。

　　(1) 招、拍、挂条件评估管理

　　受让人应当对项目地块的招、拍、挂条件进行评估，在有可能的情况下，对潜在竞争对手进行合理商业分析，以便于对获取项目地块的可能性进行评估。

　　(2) 签约后合同履行管理

　　国有土地使用权出让合同签订后，受让人应当严格按照合同履约，特别需要重点关注如下合同履约行为：按照合同约定及时缴纳土地出让金，避免承担逾期付款违约责任;按照土地出让合同中的规划条件进行建设，若受让人擅自改变规划条件的，最终无法办理竣工验收手续，建筑物也将被认定为违章建筑;按照合同约定时间开竣工，避免土地闲置等。

　　2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本对建设项目的开竣工时间进行了明确约定，且根据《闲置土地处置办法》第14条对闲置土地处理进行了明确规定：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理:(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。”因此受让方应当合理规划，按照国有土地使用权出让合同约定，合理安排土地开发计划。

　　(3) 国有土地使用权证管理

　　受让方按约缴纳土地出让金，将取得项目地块的国有土地使用权证。鉴于国有土地使用权证对项目融资及后续手续的办理具有重要作用，受让方应当安排专人妥善保管国有土地使用权证。

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